Vivienda en España: récord histórico con subida del 12,7%

Un mercado que rompe todos los récords

El mercado inmobiliario español cerró 2025 con una subida del 12,7% interanual en el precio de la vivienda libre, el mayor incremento desde el año 2007, según los datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). El precio medio alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado, un récord histórico desde que existen registros estadísticos en 1995. En las viviendas de nueva construcción, el valor superó los 2.600 euros por metro cuadrado, cifras que igualan y en algunas zonas superan las del auge especulativo anterior a la crisis de 2008.

La subida fue generalizada en todo el territorio: ninguna comunidad autónoma registró incrementos inferiores al 10%. Las alzas más pronunciadas se produjeron en Cantabria (+16,7%), la Comunidad de Madrid (+15,8%) y la Comunidad Valenciana (+15,8%). Madrid cerró el año con el precio más elevado del país, con 3.902 euros por metro cuadrado, seguida de las Islas Baleares con 3.809 euros.

Una crisis estructural, no especulativa

A diferencia del colapso de 2008, los analistas coinciden en que la crisis actual no es de naturaleza especulativa sino estructural. El Banco de España estima un déficit de entre 450.000 y 600.000 viviendas en todo el país. La construcción de obra nueva crecerá un 12% en 2026, pero esta cifra sigue siendo insuficiente para cubrir una demanda sostenida por varios factores simultáneos: la bajada de los tipos hipotecarios del Banco Central Europeo, la llegada de teletrabajadores extranjeros con mayor poder adquisitivo, y el auge del turismo residencial en las costas mediterráneas.

Según el informe más reciente de BBVA Research publicado en marzo de 2026, los precios podrían subir hasta un 10,2% adicional a lo largo de este año, revisando al alza sus previsiones anteriores del 7%. El desequilibrio entre oferta y demanda, agravado por la escasa disponibilidad de suelo urbanizable en las grandes ciudades, es el principal motor de la escalada.

El alquiler, fuera del alcance de millones

La presión sobre el mercado del arrendamiento es igualmente alarmante. En Madrid y Barcelona, los alquileres han subido más de un 20% en los últimos dos años, superando los 20 euros por metro cuadrado al mes en las zonas más demandadas. Los precios medios de alquiler en España superan ya los 1.150 euros mensuales, según datos de Idealista, lo que sitúa la tasa de esfuerzo de los hogares con ingresos medios muy por encima del umbral recomendado del 30% de los ingresos.

Las respuestas del Gobierno

El Ejecutivo de Pedro Sánchez ha adoptado varias medidas de emergencia. En abril de 2025 eliminó la Golden Visa por inversión inmobiliaria, que permitía a ciudadanos extracomunitarios obtener residencia a cambio de comprar propiedades. Además, el Gobierno ha propuesto un impuesto de hasta el 100% sobre la compra de inmuebles por parte de ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea que no residan en España, aunque la medida enfrenta objeciones constitucionales y jurídicas. En paralelo, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé ampliar el parque público de alquiler asequible con más de 30.000 nuevas viviendas.

La Comunidad de Madrid, por su parte, presentó su propio Plan de Choque 2026-2027, con 15 medidas que incluyen la construcción de más de 15.000 viviendas protegidas en cuatro años.

Sin alivio a corto plazo

Con la demanda sostenida, la oferta rezagada y los tipos hipotecarios en niveles históricamente bajos, los expertos no anticipan una corrección de precios en el corto plazo. España afronta un reto habitacional de primera magnitud que, de no resolverse con políticas de oferta ambiciosas y sostenidas, amenaza con agravar la desigualdad social y dificultar aún más la emancipación de las generaciones jóvenes.