Hogyan emelik fel az ingatlanárakat az építési szabályok

A lakhatási válság rejtett mozgatórugója

Egy tipikus amerikai otthon ma körülbelül 400 000 dollárba kerül – ami jóval meghaladja azt, amit egy átlagos család kényelmesen megengedhet magának. Közgazdászok, várostervezők és politikai döntéshozók a politikai spektrumon egyre inkább egyetértenek egy fő bűnösben: a helyi építési szabályokban. Ezek a nagyrészt láthatatlan szabályozások, amelyek az ország települési szabályzataiba vannak beágyazva, évtizedek óta korlátozzák a lakáskínálatot, és mesterségesen felhajtották az árakat szinte minden nagyobb városban.

Mi az az építési övezeti besorolás?

Az építési övezeti besorolás az a jogi eljárás, amellyel a helyi önkormányzatok a földet kijelölt felhasználási kategóriákra osztják – ipari, kereskedelmi és lakóövezeti. A lakóövezeten belül a legszigorúbb és legelterjedtebb forma az egylakásos övezet, amely tilt minden mást, mint egy különálló, egy háztartásos otthont egy adott telken. Lakások, duplexek, sorházak és más többlakásos épületek egyszerűen illegálisak ezekben az övezetekben – a kereslettől függetlenül.

A CNN Business és a várostervezési szakértők kutatásai szerint az Egyesült Államok lakóterületeinek körülbelül 75%-a csak családi házas övezetbe van sorolva. Az olyan városokban, mint San Jose és Charlotte, ez az arány meghaladja a 90%-ot.

Honnan származik az egylakásos övezet?

A gyakorlat 1916-ra nyúlik vissza a kaliforniai Berkeley-ben, ahol részben arra használták, hogy kizárják a kisebbségi tulajdonban lévő vállalkozásokat és lakosokat a fehér negyedekből. Gyorsan elterjedt, miután a Legfelsőbb Bíróság jóváhagyta a földhasználati övezeti besorolást a Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926) ügyben. Bár a kifejezett faji alapú övezeti besorolást később hatályon kívül helyezték, az egylakásos övezet hatékonyan hasonló eredményeket ért el azáltal, hogy kiszorította az alacsonyabb jövedelmű háztartásokat, és bizonyos területeken koncentrálta a vagyont.

A második világháború utáni időszakra az egylakásos övezet az ország egész területén a külvárosi fejlesztés alapértelmezett sablonjává vált – egy olyan modell, amely azon a feltételezésen alapult, hogy minden háztartásnak lesz autója, gyepje és különálló otthona.

Hogyan emelik fel az árakat a korlátozott övezetek?

Ha a földterület jogilag egy otthonra korlátozódik telkenként, a lakáskínálat nem tud lépést tartani a népességnövekedéssel. Az eredmény egy alapvető egyensúlyhiány: túl sok ember versenyez túl kevés otthonért, ami felhajtja az árakat. A kutatók ezt a mesterséges inflációt "övezeti adónak" nevezik.

A Harvard Joint Center for Housing Studies által idézett 2021-es tanulmány szerint a San Franciscó-i övezeti adó meghaladja a 400 000 dollárt házanként. Los Angelesben, New Yorkban és Seattle-ben ez elérte a 200 000 dollárt. Még a közepes méretű városokban, például Chicagóban és Philadelphiában is a korlátozó övezeti besorolás akár 80 000 dollárral is megnövelte egy otthon költségeit.

Az Egyesült Államok jelenleg több mint 4 millió lakásból álló lakáskínálati hiánnyal néz szembe a Realtor.com és a Zillow becslései szerint – ez a hiány több mint egy évtizedes alulépítés során halmozódott fel, és még az agresszív építkezés is hét vagy több évet venne igénybe a felszámolásához.

A "hiányzó közép" probléma

Az egylakásos övezet egyik legkonkrétabb következménye az, hogy eltűnik az, amit a várostervezők "hiányzó közép" lakhatásnak neveznek – a duplexek, triplexek, sorházak és kis társasházak, amelyek egy különálló ház és egy nagy társasház között helyezkednek el. Ezek az épülettípusok gyakoriak a régebbi városi negyedekben, amelyek a modern építési szabályok előtt épültek, de Amerika nagy részén ma már nem lehet legálisan építeni őket.

A hiányzó közép lakhatás gyakran megfizethetőbb, mint a különálló házak, kevesebb földet igényel, és természetesen illeszkedik a meglévő negyedekbe. Az építési szabályok azonban gyakorlatilag illegálissá tették az ország nagy részén.

A reformhullám

Egy növekvő kétpárti mozgalom visszaszorul. Oregon lett az első állam, amely 2019-ben hatékonyan megszüntette az egylakásos övezetet állami szinten, és olyan jogszabályt fogadott el, amely előírta a városok számára, hogy engedélyezzék a duplexeket, a nagyobb városokban pedig akár négy lakásos épületeket is. Három éven belül a többlakásos építkezések Portlandben megugrottak – a középkategóriás lakások a városban jóváhagyott új lakóegységek 26%-át tették ki, az OPB jelentése szerint.

Kalifornia, Washington, Montana és Maine hasonló reformokat fogadott el. Minneapolis lett az első nagy amerikai város, amely 2019-ben teljesen megszüntette az egylakásos övezetet. Az eddigi eredmények azt mutatják, hogy a több lakástípus engedélyezése megbízhatóan növeli a kínálatot és mérsékli a bérleti díjak növekedését.

Szövetségi szinten az Egyesült Államok Szenátusa 2026 márciusában elfogadta a 21st Century ROAD to Housing Act-et – az évtizedek legnagyobb lakhatási megfizethetőségi csomagját –, amely ösztönzőket tartalmaz a helyi önkormányzatok számára a szabályozási akadályok eltávolítására, valamint a gyártott és moduláris lakhatási lehetőségek bővítésére.

Miért fontos ez a megfizethetőségen túl?

A korlátozó övezeti besorolás következményei messze túlmutatnak az ingatlanárakon. A kutatások azt mutatják, hogy a kizárólagos övezeti besorolás korlátozza a gazdasági mobilitást azáltal, hogy elvágja az alacsonyabb jövedelmű családokat a jobb iskolákkal és munkalehetőségekkel rendelkező negyedektől. Emellett rontja a városi terjeszkedést, növeli az autófüggőséget, és hozzájárul a hosszabb ingázáshoz és a magasabb szén-dioxid-kibocsátáshoz.

Az övezeti besorolás reformja nem csodaszer – az építési költségek, a munkaerőhiány és a finanszírozási akadályok is szerepet játszanak a lakhatási válságban. De anélkül, hogy megváltoztatnánk azt a jogi keretet, amely meghatározza, hogy mit lehet hol építeni, egyetlen más politika sem tudja teljes mértékben kezelni a lakáskínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt.