Cómo las leyes de zonificación inflan los precios de la vivienda

Un factor oculto de la crisis de la vivienda

La vivienda típica estadounidense cuesta ahora alrededor de 400.000 dólares, muy por encima de lo que una familia media puede permitirse cómodamente. Economistas, urbanistas y responsables políticos de todo el espectro político coinciden cada vez más en un culpable principal: las leyes de zonificación locales. Estas regulaciones, en gran medida invisibles, incrustadas en los códigos municipales de todo el país, han restringido la oferta de vivienda durante décadas e inflado artificialmente los precios en casi todas las grandes ciudades.

¿Qué es la zonificación?

La zonificación es el proceso legal por el cual los gobiernos locales dividen el suelo en categorías de uso designadas: industrial, comercial y residencial. Dentro de las áreas residenciales, la forma más restrictiva y extendida es la zonificación unifamiliar, que prohíbe cualquier cosa que no sea una vivienda unifamiliar aislada en una parcela de terreno determinada. Los apartamentos, dúplex, casas adosadas y otros edificios de varias unidades son simplemente ilegales de construir en estas zonas, independientemente de la demanda.

Según una investigación de CNN Business y expertos en planificación urbana, aproximadamente el 75% del suelo residencial en Estados Unidos está zonificado únicamente para viviendas unifamiliares. En ciudades como San José y Charlotte, esa cifra supera el 90%.

De dónde viene la zonificación unifamiliar

La práctica se remonta a 1916 en Berkeley, California, donde se utilizó en parte para excluir a empresas y residentes propiedad de minorías de los barrios blancos. Se extendió rápidamente después de que la Corte Suprema respaldara la zonificación del uso del suelo en Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926). Aunque la zonificación racial explícita fue posteriormente anulada, la zonificación unifamiliar logró efectivamente resultados similares al excluir a los hogares de menores ingresos y concentrar la riqueza en ciertas áreas.

En la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, la zonificación unifamiliar se había convertido en la plantilla predeterminada para el desarrollo suburbano en todo el país, un modelo construido en torno a la suposición de que cada hogar poseería un automóvil, un jardín y una casa unifamiliar.

Cómo la zonificación restringida infla los precios

Cuando el suelo está legalmente limitado a una vivienda por parcela, la oferta de vivienda no puede seguir el ritmo del crecimiento de la población. El resultado es un desequilibrio fundamental: demasiadas personas compitiendo por muy pocas viviendas, lo que eleva los precios. Los investigadores llaman a esta inflación artificial el "impuesto de zonificación".

Un estudio de 2021 citado por el Harvard Joint Center for Housing Studies estimó el impuesto de zonificación en San Francisco en más de 400.000 dólares por vivienda. En Los Ángeles, Nueva York y Seattle, alcanzó hasta 200.000 dólares. Incluso en ciudades medianas como Chicago y Filadelfia, la zonificación restrictiva añadió hasta 80.000 dólares al coste de una vivienda.

Estados Unidos se enfrenta ahora a una brecha en la oferta de vivienda de más de 4 millones de unidades, según estimaciones de Realtor.com y Zillow, un déficit acumulado durante más de una década de construcción insuficiente que incluso una construcción agresiva tardaría siete o más años en cerrar.

El problema del "Middle Missing"

Una de las consecuencias más concretas de la zonificación unifamiliar es la desaparición de lo que los urbanistas llaman vivienda "missing middle": dúplex, tríplex, casas adosadas y pequeños edificios de apartamentos que se sitúan entre una casa unifamiliar y un gran complejo de apartamentos. Estos tipos de edificios son comunes en los barrios antiguos de las ciudades construidos antes de los códigos de zonificación modernos, pero en la mayor parte de Estados Unidos no se pueden construir legalmente hoy en día.

La vivienda "missing middle" suele ser más asequible que las viviendas unifamiliares, requiere menos terreno y encaja de forma natural en los barrios existentes. Sin embargo, las leyes de zonificación la han hecho ilegal en la mayor parte del país.

La ola de reformas

Un creciente movimiento bipartidista está presionando para revertir esta situación. Oregón se convirtió en el primer estado en poner fin efectivamente a la zonificación unifamiliar en todo el estado en 2019, aprobando una legislación que exigía a las ciudades permitir dúplex y, en las ciudades más grandes, hasta edificios de cuatro unidades. En tres años, la construcción multifamiliar en Portland se disparó: la vivienda "middle housing" representó el 26% de las nuevas unidades residenciales aprobadas en la ciudad, según informes de OPB.

California, Washington, Montana y Maine han aprobado reformas similares. Minneapolis se convirtió en la primera gran ciudad de Estados Unidos en eliminar por completo la zonificación unifamiliar en 2019. Los resultados hasta ahora sugieren que permitir más tipos de vivienda aumenta de forma fiable la oferta y modera el crecimiento de los alquileres.

A nivel federal, el Senado de Estados Unidos aprobó la Ley ROAD to Housing del siglo XXI en marzo de 2026, el mayor paquete de asequibilidad de la vivienda en décadas, que incluye incentivos para que las localidades eliminen las barreras regulatorias y amplíen las opciones de vivienda prefabricada y modular.

Por qué es importante más allá de la asequibilidad

Las consecuencias de la zonificación restrictiva se extienden mucho más allá de los precios de la vivienda. Las investigaciones demuestran que la zonificación excluyente limita la movilidad económica al aislar a las familias de bajos ingresos de los barrios con mejores escuelas y oportunidades de empleo. También empeora la expansión urbana, aumenta la dependencia del automóvil y contribuye a trayectos más largos y a mayores emisiones de carbono.

Reformar la zonificación no es una panacea: los costes de construcción, la escasez de mano de obra y las barreras financieras también influyen en la crisis de la vivienda. Pero sin cambiar el marco legal que determina qué se puede construir dónde, ninguna otra política puede abordar plenamente el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda.