Jak przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym windują ceny domów

Ukryty motor kryzysu mieszkaniowego

Typowy amerykański dom kosztuje obecnie około 400 000 dolarów – znacznie więcej, niż przeciętna rodzina może sobie pozwolić. Ekonomiści, urbaniści i decydenci polityczni z różnych stron sceny politycznej coraz częściej zgadzają się co do głównego winowajcy: lokalnych przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym. Te w dużej mierze niewidoczne regulacje, zawarte w kodeksach miejskich w całym kraju, od dziesięcioleci ograniczają podaż mieszkań i sztucznie zawyżają ceny w niemal każdym większym mieście.

Czym jest zagospodarowanie przestrzenne?

Zagospodarowanie przestrzenne to proces prawny, w którym samorządy lokalne dzielą grunty na wyznaczone kategorie użytkowania – przemysłowe, handlowe i mieszkalne. W obrębie obszarów mieszkalnych najbardziej restrykcyjną i rozpowszechnioną formą jest zabudowa jednorodzinna, która zabrania budowy czegokolwiek innego niż wolnostojący dom jednorodzinny na danej działce. Budynki wielomieszkaniowe, bliźniaki, szeregowce i inne budynki wielorodzinne są po prostu nielegalne w tych strefach – niezależnie od popytu.

Według badań CNN Business i ekspertów od planowania przestrzennego, około 75% terenów mieszkalnych w Stanach Zjednoczonych jest przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną. W miastach takich jak San Jose i Charlotte odsetek ten przekracza 90%.

Skąd się wzięła zabudowa jednorodzinna

Praktyka ta sięga 1916 roku w Berkeley w Kalifornii, gdzie była używana między innymi do wykluczania firm i mieszkańców należących do mniejszości z dzielnic zamieszkałych przez białych. Rozpowszechniła się szybko po tym, jak Sąd Najwyższy zatwierdził zagospodarowanie przestrzenne w sprawie Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926). Chociaż jawne rasowe zagospodarowanie przestrzenne zostało później obalone, zabudowa jednorodzinna skutecznie osiągnęła podobne rezultaty, wykluczając gospodarstwa domowe o niższych dochodach i koncentrując bogactwo w określonych obszarach.

W okresie powojennym zabudowa jednorodzinna stała się domyślnym wzorem rozwoju przedmieść w całym kraju – modelem zbudowanym wokół założenia, że każde gospodarstwo domowe będzie posiadać samochód, trawnik i wolnostojący dom.

Jak ograniczenia w zagospodarowaniu przestrzennym zawyżają ceny

Gdy grunt jest prawnie ograniczony do jednego domu na działce, podaż mieszkań nie może nadążyć za wzrostem populacji. Rezultatem jest fundamentalna nierównowaga: zbyt wielu ludzi konkuruje o zbyt mało domów, co podnosi ceny. Badacze nazywają to sztuczne zawyżanie cen „podatkiem od zagospodarowania przestrzennego”.

Badanie z 2021 roku, na które powołuje się Harvard Joint Center for Housing Studies, oszacowało podatek od zagospodarowania przestrzennego w San Francisco na ponad 400 000 dolarów za dom. W Los Angeles, Nowym Jorku i Seattle osiągnął on nawet 200 000 dolarów. Nawet w średniej wielkości miastach, takich jak Chicago i Filadelfia, restrykcyjne zagospodarowanie przestrzenne podnosiło koszt domu o 80 000 dolarów.

Stany Zjednoczone stoją obecnie w obliczu luki w podaży mieszkań wynoszącej ponad 4 miliony lokali, według szacunków Realtor.com i Zillow – deficytu, który narastał przez ponad dekadę niedoinwestowania w budownictwo i którego zlikwidowanie zajęłoby nawet przy agresywnej budowie siedem lub więcej lat.

Problem „brakującego środka”

Jedną z najbardziej konkretnych konsekwencji zabudowy jednorodzinnej jest zanik tego, co urbaniści nazywają „brakującym środkiem” w budownictwie mieszkaniowym – bliźniaków, trójniaków, szeregowców i małych budynków apartamentowych, które znajdują się pomiędzy domem wolnostojącym a dużym kompleksem apartamentowym. Te typy budynków są powszechne w starszych dzielnicach miast, zbudowanych przed wprowadzeniem nowoczesnych kodeksów zagospodarowania przestrzennego, ale w większości Ameryki nie można ich dziś legalnie budować.

Brakujący środek w budownictwie mieszkaniowym jest często bardziej przystępny cenowo niż domy wolnostojące, wymaga mniej ziemi i naturalnie wpisuje się w istniejące dzielnice. Jednak przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym skutecznie uczyniły go nielegalnym w większości kraju.

Fala reform

Rosnący ponadpartyjny ruch odzyskuje inicjatywę. Oregon stał się pierwszym stanem, który skutecznie zakończył zabudowę jednorodzinną w całym stanie w 2019 roku, uchwalając przepisy wymagające od miast zezwolenia na budowę bliźniaków, a w większych miastach – budynków do czterech lokali. W ciągu trzech lat budownictwo wielorodzinne w Portland wzrosło – budownictwo pośrednie stanowiło 26% nowych lokali mieszkalnych zatwierdzonych w mieście, według doniesień OPB.

Kalifornia, Waszyngton, Montana i Maine uchwaliły podobne reformy. Minneapolis stało się pierwszym dużym miastem w USA, które całkowicie zlikwidowało zabudowę jednorodzinną w 2019 roku. Dotychczasowe wyniki sugerują, że zezwolenie na budowę większej liczby typów mieszkań niezawodnie zwiększa podaż i łagodzi wzrost czynszów.

Na szczeblu federalnym Senat USA uchwalił w marcu 2026 roku ustawę 21st Century ROAD to Housing Act – największy pakiet dotyczący dostępności mieszkań od dziesięcioleci – która obejmuje zachęty dla samorządów lokalnych do usuwania barier regulacyjnych i rozszerzania możliwości budowy domów prefabrykowanych i modułowych.

Dlaczego ma to znaczenie wykraczające poza dostępność cenową

Konsekwencje restrykcyjnego zagospodarowania przestrzennego wykraczają daleko poza ceny domów. Badania pokazują, że wykluczające zagospodarowanie przestrzenne ogranicza mobilność ekonomiczną, odcinając rodziny o niższych dochodach od dzielnic z lepszymi szkołami i możliwościami zatrudnienia. Pogarsza również rozrastanie się miast, zwiększa zależność od samochodów i przyczynia się do dłuższych dojazdów do pracy i wyższej emisji dwutlenku węgla.

Reforma zagospodarowania przestrzennego nie jest panaceum – koszty budowy, niedobory siły roboczej i bariery finansowe również odgrywają rolę w kryzysie mieszkaniowym. Ale bez zmiany ram prawnych, które określają, co i gdzie można budować, żadna inna polityka nie może w pełni rozwiązać problemu nierównowagi między podażą a popytem na mieszkania.