Stopy hipoteczne w USA spadają poniżej 6%: zwrot na rynku nieruchomości

Psychologiczny kamień milowy dla amerykańskich nabywców domów

Średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie w Stanach Zjednoczonych spadła do 5,98% w ostatnim tygodniu lutego 2026 roku – po raz pierwszy od września 2022 roku przebijając próg 6%. Ten kamień milowy, o którym poinformował Freddie Mac i potwierdziły NPR i CNN, ma zarówno ekonomiczne, jak i psychologiczne znaczenie. Po osiągnięciu szczytu w okolicach 7,8% w październiku 2023 roku, koszty kredytów stale spadały – a teraz, wchodząc w kluczowy wiosenny sezon zakupowy, ta zmiana ma szansę przekształcić popyt.

Co spowodowało spadek stóp

Spadek jest częściowo wynikiem celowych działań politycznych. Dyrektywa wykonawcza z początku 2026 roku nakazała Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) upoważnienie Fannie Mae i Freddie Mac do zakupu papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami o wartości 200 miliardów dolarów – ukierunkowanej formy luzowania ilościowego mającej na celu zmniejszenie różnicy między rentownością 10-letnich obligacji skarbowych a stopami kredytów hipotecznych dla konsumentów. Manewr zadziałał: stopy spadły szybciej, niż przewidywało wielu ekonomistów.

Ruch ten przyspiesza również to, co analitycy nazywają „rozluźnianiem efektu blokady”. Miliony właścicieli domów, którzy refinansowali kredyty w czasie pandemii po stopach 3–4%, niechętnie sprzedawali swoje nieruchomości, skutecznie zamrażając podaż. Wraz ze zbliżaniem się stóp do poziomów zbliżonych do ich istniejących kredytów, oczekuje się, że więcej sprzedających wystawi swoje oferty – dynamika, która mogłaby znacząco zwiększyć podaż.

Zapas nieruchomości wzrósł o 10%, ale nadal jest ograniczony

Zapas nieruchomości już rośnie. Według ResiClub Analytics, aktywne oferty osiągnęły 912 696 w styczniu 2026 roku – wzrost o 10% rok do roku z 829 376 w poprzednim styczniu i najwyższy poziom od 2020 roku. Dziewięć stanów, w tym Teksas, Floryda, Arizona i Kolorado, przekroczyło swoje poziomy zapasów sprzed pandemii.

Jednak rynek nie jest w pełni uzdrowiony. Krajowy zapas pozostaje 17,8% poniżej poziomów ze stycznia 2019 roku. Środkowy Zachód i Północny Wschód nadal borykają się z ograniczoną podażą, a National Association of Home Builders prognozuje, że w 2026 roku zostanie ukończonych zaledwie 1,05 miliona nowych domów – skromny 4% wzrost, który jest znacznie niższy od długoterminowego popytu.

Przystępność cenowa poprawia się – na razie

Spadek stóp przekłada się na realną siłę nabywczą. Kupujący zaciągający kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 dolarów przy stopie 5,98% płaci miesięcznie o około 250 dolarów mniej niż przy stopie 7,5% – co odpowiada możliwości zakupu domu o cenie wyższej o około 30 000 dolarów przy takim samym miesięcznym wydatku. Mediana ceny domu w USA wyniosła 405 000 dolarów na koniec 2025 roku, co oznacza, że ta poprawa jest znacząca, choć nie przełomowa.

Mimo to 65% gospodarstw domowych w USA nadal nie stać na nowy dom o medianie ceny, zgodnie z danymi NAHB cytowanymi przez Eye on Housing. A dane dotyczące wniosków o kredyt hipoteczny przedstawiają ostrożny obraz: podczas gdy całkowita liczba wniosków wzrosła o 2,8% w połowie lutego, wzrost ten był napędzany przez refinansowanie, a nie nowe zakupy – co sugeruje, że wielu potencjalnych nabywców pozostaje niepewnych.

Geopolityczne chmury na horyzoncie

Analitycy ostrzegają, że okno przystępności cenowej może się szybko zamknąć. Trwający konflikt na Bliskim Wschodzie grozi zakłóceniem dostaw ropy naftowej przez Cieśninę Ormuz – punkt krytyczny dla około 20% światowego ropy naftowej. Jak donosi HousingWire, rosnące koszty energii przełożą się bezpośrednio na koszty budowy: średni nowy dom w USA zawiera około 6200 funtów żywic z tworzyw sztucznych pochodzących z petrochemikaliów, stosowanych w sidingu, rurach i izolacji.

Presja taryfowa potęguje ryzyko. Center for American Progress szacuje, że obecne cła handlowe dodają 17 500 dolarów do kosztu każdego nowego domu i mogą skutkować budową o 450 000 domów mniej do 2030 roku – szokiem podażowym, który przyćmiłby jakiekolwiek odblokowanie popytu wynikające z niższych stóp.

Rynek w transformacji

Amerykański rynek nieruchomości na początku 2026 roku znajduje się w prawdziwym punkcie zwrotnym. Niższe stopy i rosnące zapasy oferują realną ulgę po trzech latach historycznego napięcia związanego z przystępnością cenową. Ale korzyści pozostają kruche – uzależnione od stabilności geopolitycznej, odporności łańcucha dostaw i dalszego wsparcia politycznego. Dla kupujących, którzy czekali na uboczu, okno może być otwarte. To, czy pozostanie otwarte, zależy od czynników wykraczających poza kontrolę jakiegokolwiek banku centralnego.