Rynek nieruchomości w stagnacji po wzroście oprocentowania kredytów hipotecznych do 7-miesięcznego maksimum

Geopolityczny szok odwraca postęp w obniżaniu stóp

Obiecujący wiosenny sezon na amerykańskim rynku nieruchomości napotkał przeszkodę. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej wzrosło do 6,46% w tygodniu kończącym się 2 kwietnia 2026 roku – osiągając najwyższy poziom od września 2025 roku, według Freddie Mac. Zaledwie kilka tygodni wcześniej, pod koniec lutego, stopy procentowe na krótko spadły poniżej 6% po raz pierwszy od ponad trzech lat.

Przyczyną jest geopolityczne zamieszanie. Od czasu skoordynowanych amerykańsko-izraelskich ataków militarnych na Iran, które rozpoczęły się 28 lutego, globalne ceny ropy naftowej wzrosły powyżej 100 dolarów za baryłkę, na nowo rozbudzając obawy o inflację i gwałtownie podnosząc rentowność 10-letnich obligacji skarbowych. Oprocentowanie kredytów hipotecznych, które ściśle śledzi te rentowności, poszło w ich ślady – wzrastając o prawie pół punktu procentowego w ciągu kilku tygodni.

Wiosenny sezon w zawieszeniu

Odwrócenie trendu spadkowego stóp procentowych „poważnie skomplikowało wiosenny sezon zakupowy”, jak wynika z analizy Realtor.com, a wielu potencjalnych nabywców odłożyło zakupy w obliczu niepewności. Indeks Refinansowania Mortgage Bankers Association spadł o 17% pod koniec marca, sygnalizując, że zarówno kupujący, jak i osoby refinansujące kredyty wycofują się.

Wygląda na to, że Rezerwa Federalna, od której oczekiwano wznowienia obniżek stóp procentowych w 2026 roku, utrzyma swoją stopę referencyjną na poziomie 3,50%–3,75% w dającej się przewidzieć przyszłości. Wcześniejsze prognozy złagodzenia polityki pieniężnej zostały skutecznie wymazane przez inflacyjny wpływ wojny na koszty energii.

J.P. Morgan Global Research prognozuje, że ceny domów w USA zatrzymają się na poziomie 0% wzrostu w 2026 roku – co stanowi dramatyczne spowolnienie po prawie dekadzie, w której wartości z grubsza się podwoiły. Firma szacuje rzeczywisty niedobór mieszkań w kraju na około 1,2 miliona jednostek, znacznie poniżej bardziej agresywnych szacunków branżowych.

Światełko w tunelu dla przygotowanych nabywców

Paradoksalnie, nabywcy, którzy mogą przetrwać wyższe stopy procentowe, mogą znaleźć się w silniejszej pozycji negocjacyjnej niż w jakimkolwiek momencie w ostatnich latach. Krajowa podaż mieszkań wzrosła o około 8% rok do roku, a około 16,2% aktywnych ofert zostało obniżonych cenowo – co jest oznaką, że sprzedający dostosowują się do nowej rzeczywistości.

Na rynkach w pasie Sun Belt i na Zachodnim Wybrzeżu podaż rośnie szczególnie szybko. Udział ofert z obniżkami cen osiągnął 34,7% w ostatnich tygodniach, według HousingWire, w porównaniu z około 33% w tym samym okresie ubiegłego roku.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu stanowią obecnie około 9% wszystkich wniosków, ponieważ nabywcy poszukują niższych początkowych rat. Kredyty rządowe VA i FHA pozostają stosunkowo atrakcyjne, z oprocentowaniem między 5,80% a 6,25%. Dotacje deweloperów obniżające oprocentowanie kredytów również stają się coraz bardziej powszechne, ponieważ deweloperzy starają się pozbyć zapasów.

Co dalej

Analitycy sugerują, że jakakolwiek deeskalacja na Bliskim Wschodzie mogłaby spowodować szybki spadek cen ropy, a co za tym idzie, oprocentowania kredytów hipotecznych – tworząc krótkie, ale potencjalnie znaczące okno zakupowe. John Sim, szef Securitized Products Research w J.P. Morgan, zauważył, że „niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu i dotacje deweloperów mogłyby przesunąć popyt w górę, podczas gdy wzrost podaży osłabnie”.

Na razie rynek nieruchomości znajduje się w potrzasku między dwiema siłami: geopolityczną niepewnością podnoszącą koszty i rosnącą podażą obniżającą ceny. Rezultatem jest impas – a dla cierpliwych, dobrze sytuowanych nabywców być może szansa.