Wojna w Iranie winduje oprocentowanie kredytów hipotecznych do sześciomiesięcznego maksimum

Szok naftowy uderza w rynek nieruchomości

Wojna w Iranie otworzyła nieoczekiwany front – na globalnym rynku nieruchomości. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie w Stanach Zjednoczonych wzrosło do 6,38% w tygodniu kończącym się 26 marca, według danych Freddie Mac, co oznacza czwarty z rzędu tygodniowy wzrost i najwyższy poziom od października 2025 roku. Skok o 0,16 punktu procentowego w ciągu jednego tygodnia był najbardziej gwałtowny od kwietnia 2025 roku.

Zanim 28 lutego rozpoczęły się ataki USA i Izraela na Iran, benchmarkowa stopa procentowa stopniowo spadała w kierunku 5,99%. Miesiąc później sytuacja gwałtownie się odwróciła – a mechanizm ten przebiega bezpośrednio przez rynek ropy naftowej.

Od Cieśniny Ormuz do Twoich drzwi

Częściowa blokada Cieśniny Ormuz przez Iran – przez którą przepływa około 20% dziennego światowego zapotrzebowania na ropę naftową – spowodowała gwałtowny wzrost cen ropy. Ropa Brent osiągnęła w tym tygodniu cenę 105 dolarów za baryłkę, z krótkotrwałymi skokami w pobliże 120 dolarów na początku marca. Zakłócenia zmniejszyły ruch tankowców o około 70% w szczytowym momencie i zmusiły ponad 150 statków do zakotwiczenia poza punktem krytycznym.

Wyższe ceny ropy naftowej bezpośrednio wpływają na oczekiwania inflacyjne, które z kolei podnoszą rentowność amerykańskich obligacji skarbowych. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych, do której powiązane jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrosła w ciągu miesiąca o prawie pół punktu procentowego do około 4,39–4,45%, zbliżając się do poziomów obserwowanych ostatnio podczas turbulencji taryfowych w kwietniu 2025 roku.

"Konflikt utrudnia Amerykanom wiązanie końca z końcem, a tym bardziej stać ich na potencjalny zakup domu" – powiedział Mark Hamrick, starszy analityk ekonomiczny w Bankrate. Strateg Deutsche Banku, Jim Reid, określił wzrost rentowności jako "agresywny", ostrzegając, że mogą one dalej rosnąć, jeśli zakłócenia gospodarcze się pogłębią.

Kupujący wycofują się z rynku

Skok stóp procentowych już hamuje popyt. Liczba wniosków o refinansowanie spadła o 15% tydzień do tygodnia, według Mortgage Bankers Association, podczas gdy liczba wniosków o zakup również spadła drugi tydzień z rzędu. Z niedawnego badania wynika, że jeden na czterech Amerykanów wstrzymał się z poważnymi zakupami – w tym domów i samochodów – z powodu niepewności związanej z wojną.

"Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, w połączeniu z ograniczeniami dostępności i niepewnością gospodarczą, zepchnęło niektórych potencjalnych nabywców na boczny tor" – powiedział wiceprezes MBA, Joel Kan.

Moment jest szczególnie bolesny. Wiosna jest tradycyjnie najsilniejszym sezonem sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, a analitycy spodziewali się, że rok 2026 przyniesie umiarkowaną poprawę dostępności po latach podwyższonych stóp procentowych. Zamiast tego Rezerwa Federalna podniosła swoją prognozę inflacji bazowej na rok 2026 do 2,7% i zasygnalizowała tylko jedną możliwą obniżkę stóp procentowych w tym roku, rozwiewając nadzieje na szybką ulgę.

Globalny efekt domina

Szkody rozciągają się daleko poza Stany Zjednoczone. Europejskie i azjatyckie rynki obligacji podążały za wzrostem rentowności obligacji skarbowych, podnosząc koszty kredytów dla nabywców domów od Londynu po Sydney. Gospodarki importujące energię stoją w obliczu podwójnego ucisku: wyższe rachunki za paliwo uszczuplają budżety domowe, nawet gdy rosną raty kredytów hipotecznych.

Na razie rynek nieruchomości jest rozdarty między dwiema siłami – długoterminową tendencją do poprawy dostępności i nagłym szokiem geopolitycznym, który ciągnie w przeciwnym kierunku. Dopóki konflikt w Iranie nie ulegnie deeskalacji lub rynki ropy naftowej nie znajdą nowej równowagi, potencjalni nabywcy mogą nie mieć innego wyboru, jak tylko czekać na bocznej linii.