Włochy liderem ożywienia na rynku nieruchomości w UE, dostępność mieszkań maleje

Rynek odzyskuje grunt

Europejski rynek nieruchomości wkracza w rok 2026 z nowym impetem po ostrożnym roku 2025. Wolumen inwestycji na całym kontynencie wzrósł o 13% w ubiegłym roku, a IV kwartał 2025 roku osiągnął 86 miliardów euro – co jest najlepszym wynikiem od początku 2022 roku, według zespołu analityków rynku nieruchomości ING. Patrząc w przyszłość, analitycy prognozują dalszy wzrost o 14% do około 275 miliardów euro w 2026 roku, napędzany stabilizacją stóp procentowych, poprawą warunków finansowania i powrotem zaufania inwestorów.

Stopa procentowa Europejskiego Banku Centralnego, utrzymywana na poziomie 2%, zapewniła przewidywalność, której tak bardzo potrzebują rynki nieruchomości. Emisja obligacji związanych z nieruchomościami osiągnęła 37 miliardów euro w 2025 roku, co jest najwyższym wynikiem od 2021 roku, i prognozuje się, że w 2026 roku osiągnie 40 miliardów euro – potencjalnie drugi najwyższy wynik w historii. Wyceny nieruchomości, które spadły o 9% w latach 2022-2024, zaczęły się odbijać, notując wzrost o 1,3% w pierwszej połowie 2025 roku.

Włochy: Wyjątkowy gracz w Europie

W ramach tego kontynentalnego ożywienia Włochy wyłoniły się jako wyraźny lider. Całkowity wolumen inwestycji w nieruchomości we Włoszech osiągnął 12,5 miliarda euro w 2025 roku, co stanowi 23% wzrost rok do roku i drugi najlepszy wynik w historii, według Cushman & Wakefield. Sektor handlu detalicznego osiągnął rekordowy poziom 3,4 miliarda euro, a inwestycje w akademiki podwoiły się.

Grupa badawcza Scenari Immobiliari prognozuje, że Włochy odnotują najszybszy wzrost na rynku nieruchomości w UE do 2026 roku, a wartość transakcji wzrośnie o 8,4% do około 175,8 miliarda euro – wyprzedzając Hiszpanię, Wielką Brytanię, Niemcy i Francję. Transakcje mieszkaniowe wzrosły o około 7% tylko w 2025 roku, dzięki zbiegowi sprzyjających czynników: łagodzeniu inflacji, historycznie niskiemu bezrobociu, względnej stabilności politycznej i obniżkom stóp procentowych EBC, które uczyniły kredyty hipoteczne bardziej dostępnymi.

Kapitał zagraniczny odegrał decydującą rolę, stanowiąc 58% całkowitego wolumenu inwestycji we Włoszech, skoncentrowanych w handlu detalicznym, hotelarstwie i logistyce przemysłowej. Atrakcyjność kraju odzwierciedla szerszy trend: Londyn, Madryt, Paryż i Berlin od czterech lat z rzędu prowadzą w europejskich rankingach inwestorów, według raportu PwC i ULI Emerging Trends, ale rynki drugorzędne, takie jak Mediolan i Rzym, zmniejszają dystans.

Kryzys dostępności mieszkań w cieniu optymizmu

Ożywienie rynku ma również trzeźwiący wymiar społeczny. W ciągu ostatniej dekady ceny domów w UE rosły o 10% szybciej niż dochody gospodarstw domowych, według danych Komisji Europejskiej – jest to zmiana strukturalna, która stopniowo wyklucza gospodarstwa domowe o niższych dochodach i całe pokolenie osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy. W latach 2015-2024 średnie ceny domów w UE wzrosły o 53%, a czynsze wzrosły o 27,8% od 2010 roku do początku 2025 roku.

Rozbieżność jest najbardziej widoczna na Węgrzech (+209,5%), Litwie (+135%) i w Portugalii (+124,4%), gdzie wskaźniki cen do dochodów stały się ekstremalne. Obecnie prawie 10% miejskich gospodarstw domowych w UE wydaje ponad 40% swoich dochodów rozporządzalnych na mieszkanie – próg, przy którym koszty są klasyfikowane jako prawdziwe obciążenie. W Grecji odsetek ten sięga 29% mieszkańców miast.

Przyczyną jest podaż. Liczba pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych spadła o ponad 20% od 2021 roku. Wspólne Centrum Badawcze UE szacuje, że ponad 2 miliony nowych domów rocznie będzie potrzebnych do 2035 roku tylko po to, aby ustabilizować sytuację. Pod koniec 2025 roku nowe oddane do użytku mieszkania zaspokajały zaledwie połowę całkowitego popytu w UE.

Reakcja polityczna i dalsza droga

Komisja Europejska zareagowała swoim pierwszym w historii Planem Dostępnego Mieszkalnictwa, mobilizując co najmniej 11,5 miliarda euro w nowych zobowiązaniach budżetowych wraz z 43 miliardami euro już przeznaczonymi na mieszkalnictwo socjalne i zrównoważone. To, czy te sumy wystarczą, aby odwrócić dekadę niedoinwestowania i inflacji cen, pozostaje otwartą kwestią.

Dla inwestorów fundamenty – rosnące czynsze, ograniczona podaż, stabilizacja finansowania – wskazują na kontynuację ożywienia. Dla europejskich najemców i aspirujących właścicieli domów rachunek pozostaje bezlitosny, a przepaść między optymizmem rynkowym a rzeczywistością mieszkaniową może być decydującym napięciem w sektorze nieruchomości na kontynencie w nadchodzących latach.