Italia lidera la recuperación inmobiliaria en la UE mientras la asequibilidad se desvanece
El mercado inmobiliario europeo se está recuperando con fuerza en 2026, con Italia registrando volúmenes de inversión récord y proyectada para liderar el crecimiento de la UE, incluso cuando los precios de la vivienda han superado los ingresos familiares en un 10% durante la última década, profundizando una crisis de asequibilidad para millones de inquilinos.
Un mercado que encuentra su equilibrio
El sector inmobiliario europeo entra en 2026 con un impulso renovado tras un 2025 marcado por la cautela. Los volúmenes de inversión en todo el continente aumentaron un 13% el año pasado, y el cuarto trimestre de 2025 alcanzó los 86.000 millones de euros, el trimestre más sólido desde principios de 2022, según el equipo de investigación inmobiliaria de ING. De cara al futuro, los analistas prevén un crecimiento adicional del 14%, hasta aproximadamente 275.000 millones de euros en 2026, impulsado por la estabilización de los tipos de interés, la mejora de las condiciones de financiación y el retorno de la confianza de los inversores.
El tipo de interés oficial del Banco Central Europeo, mantenido en el 2%, ha proporcionado la previsibilidad que anhelan los mercados inmobiliarios. La emisión de bonos inmobiliarios alcanzó los 37.000 millones de euros en 2025, la cifra más alta desde 2021, y se prevé que alcance los 40.000 millones de euros en 2026, lo que podría ser la segunda cifra más alta jamás registrada. Las valoraciones de las propiedades, que cayeron un 9% entre 2022 y 2024, han comenzado a recuperarse, registrando un repunte del 1,3% en el primer semestre de 2025.
Italia: El país más destacado de Europa
Dentro de esta recuperación continental, Italia ha surgido como el claro líder. Los volúmenes totales de inversión inmobiliaria italiana alcanzaron los 12.500 millones de euros en 2025, un salto del 23% interanual y el segundo mejor resultado jamás registrado, según Cushman & Wakefield. El sector minorista alcanzó un máximo histórico de 3.400 millones de euros, mientras que las inversiones en viviendas para estudiantes se duplicaron.
El grupo de investigación Scenari Immobiliari proyecta que Italia registrará el crecimiento inmobiliario más rápido de la UE hasta 2026, con valores de transacción que aumentarán un 8,4% hasta alrededor de 175.800 millones de euros, superando a España, el Reino Unido, Alemania y Francia. Las transacciones residenciales aumentaron aproximadamente un 7% solo en 2025, impulsadas por una convergencia de factores favorables: moderación de la inflación, desempleo históricamente bajo, relativa estabilidad política y recortes de los tipos de interés del BCE que hacen que las hipotecas sean más accesibles.
El capital extranjero ha desempeñado un papel decisivo, representando el 58% del volumen total de inversión italiana, concentrado en el comercio minorista, la hostelería y la logística industrial. El atractivo del país refleja un patrón más amplio: Londres, Madrid, París y Berlín han liderado las clasificaciones de inversores europeos por cuarto año consecutivo, según el informe Emerging Trends de PwC y ULI, pero los mercados secundarios como Milán y Roma están reduciendo la brecha.
La crisis de asequibilidad bajo el optimismo
La reactivación del mercado conlleva una dimensión social aleccionadora. Durante la última década, los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 10% más rápido que los ingresos familiares, según datos de la Comisión Europea, un cambio estructural que ha excluido progresivamente a los hogares de menores ingresos y a toda una generación de compradores primerizos. Entre 2015 y 2024, los precios medios de la vivienda en la UE aumentaron un 53%, mientras que los alquileres subieron un 27,8% desde 2010 hasta principios de 2025.
La divergencia es más pronunciada en Hungría (+209,5%), Lituania (+135%) y Portugal (+124,4%), donde las ratios precio/ingresos se han vuelto extremas. Hoy en día, casi el 10% de los hogares urbanos de la UE gastan más del 40% de sus ingresos disponibles en vivienda, el umbral en el que los costes se clasifican como una carga real. En Grecia, esa cifra alcanza el 29% de los residentes urbanos.
La oferta es la causa fundamental. Los permisos de construcción para la construcción residencial han caído más de un 20% desde 2021. El Centro Común de Investigación de la UE estima que se necesitarán más de 2 millones de nuevas viviendas al año hasta 2035 solo para estabilizar la situación. A finales de 2025, la finalización de nuevas viviendas apenas cubría la mitad de la demanda total de la UE.
Respuesta política y el camino a seguir
La Comisión Europea ha respondido con su primer Plan de Vivienda Asequible, movilizando al menos 11.500 millones de euros en nuevos compromisos presupuestarios junto con 43.000 millones de euros ya prometidos para vivienda social y sostenible. Queda por ver si estas sumas son suficientes para revertir una década de falta de construcción e inflación de precios.
Para los inversores, los fundamentos (aumento de los alquileres, oferta limitada, estabilización de la financiación) apuntan a una recuperación continua. Para los inquilinos y aspirantes a propietarios de Europa, la aritmética sigue siendo implacable, y la brecha entre el optimismo del mercado y la realidad de la vivienda puede ser la tensión definitoria del sector inmobiliario del continente en los próximos años.
