L'Italie en tête de la reprise immobilière européenne, malgré une crise d'accessibilité persistante
Le marché immobilier européen se redresse fortement en 2026, avec l'Italie enregistrant des volumes d'investissement records et prévue pour mener la croissance de l'UE. Cependant, les prix des logements ont dépassé les revenus des ménages de 10 % au cours de la dernière décennie, aggravant une crise d'accessibilité pour des millions de locataires.
Un marché qui retrouve ses marques
L'immobilier européen aborde l'année 2026 avec un nouvel élan après une année 2025 prudente. Les volumes d'investissement sur le continent ont augmenté de 13 % l'année dernière, le quatrième trimestre 2025 atteignant 86 milliards d'euros, soit le trimestre le plus dynamique depuis début 2022, selon l'équipe de recherche immobilière d'ING. Les analystes prévoient une croissance supplémentaire de 14 % pour atteindre environ 275 milliards d'euros en 2026, stimulée par la stabilisation des taux d'intérêt, l'amélioration des conditions de financement et le retour de la confiance des investisseurs.
Le taux directeur de la Banque centrale européenne, maintenu à 2 %, a apporté la prévisibilité dont les marchés immobiliers ont besoin. Les émissions d'obligations immobilières ont atteint 37 milliards d'euros en 2025, le niveau le plus élevé depuis 2021, et devraient atteindre 40 milliards d'euros en 2026, potentiellement le deuxième niveau le plus élevé jamais enregistré. Les valorisations immobilières, qui ont chuté de 9 % entre 2022 et 2024, ont commencé à se redresser, affichant un rebond de 1,3 % au premier semestre 2025.
Italie : le pays qui se distingue en Europe
Au sein de cette reprise continentale, l'Italie s'est imposée comme le leader incontesté. Le volume total des investissements immobiliers italiens a atteint 12,5 milliards d'euros en 2025, un bond de 23 % en glissement annuel et le deuxième meilleur résultat jamais enregistré, selon Cushman & Wakefield. Le secteur du commerce de détail a atteint un sommet historique de 3,4 milliards d'euros, tandis que les investissements dans les logements étudiants ont doublé.
Le groupe de recherche Scenari Immobiliari prévoit que l'Italie affichera la croissance immobilière la plus rapide de l'UE jusqu'en 2026, avec une augmentation de la valeur des transactions de 8,4 % pour atteindre environ 175,8 milliards d'euros, dépassant ainsi l'Espagne, le Royaume-Uni, l'Allemagne et la France. Les transactions résidentielles ont augmenté d'environ 7 % rien qu'en 2025, grâce à une convergence de facteurs favorables : modération de l'inflation, taux de chômage historiquement bas, stabilité politique relative et baisses des taux de la BCE rendant les prêts hypothécaires plus accessibles.
Les capitaux étrangers ont joué un rôle décisif, représentant 58 % du volume total des investissements italiens, concentrés dans le commerce de détail, l'hôtellerie et la logistique industrielle. L'attrait du pays reflète une tendance plus large : Londres, Madrid, Paris et Berlin ont dominé le classement européen des investisseurs pour la quatrième année consécutive, selon le rapport Emerging Trends de PwC et ULI, mais les marchés secondaires comme Milan et Rome réduisent l'écart.
La crise d'accessibilité sous l'optimisme
La reprise du marché s'accompagne d'une dimension sociale préoccupante. Au cours de la dernière décennie, les prix des logements dans l'UE ont augmenté 10 % plus vite que les revenus des ménages, selon les données de la Commission européenne, un changement structurel qui a progressivement exclu les ménages à faibles revenus et toute une génération de primo-accédants. Entre 2015 et 2024, les prix moyens des logements dans l'UE ont grimpé de 53 %, tandis que les loyers ont augmenté de 27,8 % entre 2010 et début 2025.
La divergence est la plus forte en Hongrie (+209,5 %), en Lituanie (+135 %) et au Portugal (+124,4 %), où les ratios prix/revenus sont devenus extrêmes. Aujourd'hui, près de 10 % des ménages urbains de l'UE consacrent plus de 40 % de leur revenu disponible au logement, le seuil à partir duquel les coûts sont considérés comme un véritable fardeau. En Grèce, ce chiffre atteint 29 % des résidents urbains.
L'offre est la cause profonde. Les permis de construire pour la construction résidentielle ont chuté de plus de 20 % depuis 2021. Le Centre commun de recherche de l'UE estime que plus de 2 millions de nouveaux logements par an seront nécessaires jusqu'en 2035, ne serait-ce que pour stabiliser la situation. Fin 2025, les nouvelles constructions de logements couvraient à peine la moitié de la demande totale de l'UE.
Réponse politique et perspectives d'avenir
La Commission européenne a réagi avec son tout premier plan pour le logement abordable, mobilisant au moins 11,5 milliards d'euros de nouveaux engagements budgétaires, en plus des 43 milliards d'euros déjà promis pour le logement social et durable. Il reste à savoir si ces sommes seront suffisantes pour inverser une décennie de sous-construction et d'inflation des prix.
Pour les investisseurs, les fondamentaux (hausse des loyers, offre limitée, stabilisation du financement) laissent présager une reprise continue. Pour les locataires et les aspirants propriétaires européens, l'arithmétique reste impitoyable, et le fossé entre l'optimisme du marché et la réalité du logement pourrait être la tension déterminante du secteur immobilier du continent dans les années à venir.
