Itálie táhne oživení evropského realitního trhu, dostupnost bydlení se zhoršuje

Trh nachází pevnou půdu pod nohama

Evropský realitní trh vstupuje do roku 2026 s novou dynamikou po opatrnějším roce 2025. Objem investic na celém kontinentu vzrostl v loňském roce o 13 %, přičemž ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 dosáhl 86 miliard eur – což je nejsilnější čtvrtletí od začátku roku 2022, podle realitního výzkumného týmu ING. Analytici předpovídají další 14% růst na přibližně 275 miliard eur v roce 2026, který bude poháněn stabilizací úrokových sazeb, zlepšujícími se podmínkami financování a návratem důvěry investorů.

Politika Evropské centrální banky, která drží základní úrokovou sazbu na 2 %, poskytla realitním trhům tolik potřebnou předvídatelnost. Emise realitních dluhopisů dosáhly v roce 2025 výše 37 miliard eur, což je nejvíce od roku 2021, a očekává se, že v roce 2026 dosáhnou 40 miliard eur – potenciálně druhé nejvyšší hodnoty v historii. Hodnota nemovitostí, která mezi lety 2022 a 2024 klesla o 9 %, se začala zotavovat a v první polovině roku 2025 zaznamenala nárůst o 1,3 %.

Itálie: Výrazný evropský hráč

V rámci tohoto kontinentálního oživení se Itálie ukázala jako jasný lídr. Celkový objem investic do italských nemovitostí dosáhl v roce 2025 výše 12,5 miliardy eur, což představuje meziroční nárůst o 23 % a druhý nejlepší výsledek v historii, uvádí společnost Cushman & Wakefield. Maloobchodní sektor dosáhl historického maxima 3,4 miliardy eur, zatímco investice do studentského bydlení se zdvojnásobily.

Výzkumná skupina Scenari Immobiliari předpovídá, že Itálie zaznamená nejrychlejší růst realitního trhu v EU do roku 2026, přičemž hodnota transakcí vzroste o 8,4 % na přibližně 175,8 miliardy eur – čímž překoná Španělsko, Velkou Británii, Německo a Francii. Počet transakcí s rezidenčními nemovitostmi vzrostl jen v roce 2025 zhruba o 7 %, a to díky konvergenci příznivých faktorů: zmírňující se inflaci, historicky nízké nezaměstnanosti, relativní politické stabilitě a snížení sazeb ECB, které zpřístupnilo hypotéky.

Zahraniční kapitál sehrál rozhodující roli a představoval 58 % celkového objemu italských investic, soustředěných v maloobchodu, pohostinství a průmyslové logistice. Atraktivita země odráží širší trend: Londýn, Madrid, Paříž a Berlín vedou evropské žebříčky investorů již čtvrtý rok po sobě, uvádí zpráva Emerging Trends společností PwC a ULI, ale sekundární trhy jako Milán a Řím se jim přibližují.

Krize dostupnosti bydlení pod rouškou optimismu

Oživení trhu s sebou nese i střízlivý sociální rozměr. Za poslední desetiletí ceny domů v EU rostly o 10 % rychleji než příjmy domácností, uvádí se v datech Evropské komise – což je strukturální posun, který postupně vytlačuje domácnosti s nižšími příjmy a celou generaci prvních kupců. Mezi lety 2015 a 2024 průměrné ceny domů v EU vzrostly o 53 %, zatímco nájmy vzrostly o 27,8 % od roku 2010 do začátku roku 2025.

Největší rozdíly jsou v Maďarsku (+209,5 %), Litvě (+135 %) a Portugalsku (+124,4 %), kde se poměr cen k příjmům stal extrémním. Dnes téměř 10 % městských domácností v EU utrácí více než 40 % svého disponibilního příjmu za bydlení – což je hranice, kdy jsou náklady klasifikovány jako skutečná zátěž. V Řecku toto číslo dosahuje 29 % městských obyvatel.

Kořenem problému je nabídka. Počet stavebních povolení pro rezidenční výstavbu klesl od roku 2021 o více než 20 %. Společné výzkumné středisko EU odhaduje, že více než 2 miliony nových domů ročně budou potřeba do roku 2035 jen k tomu, aby se situace stabilizovala. Koncem roku 2025 nové dokončené bydlení uspokojovalo sotva polovinu celkové poptávky v EU.

Politická reakce a cesta vpřed

Evropská komise reagovala svým prvním plánem pro dostupné bydlení, který mobilizuje nejméně 11,5 miliardy eur v nových rozpočtových závazcích spolu s 43 miliardami eur, které již byly přislíbeny na sociální a udržitelné bydlení. Zda tyto částky budou stačit na to, aby zvrátily desetiletí nedostatečné výstavby a inflace cen, zůstává otevřenou otázkou.

Pro investory ukazují základy – rostoucí nájmy, omezená nabídka, stabilizující se financování – na pokračující oživení. Pro evropské nájemníky a budoucí majitele domů zůstává matematika krutá a propast mezi tržním optimismem a realitou bydlení může být určující tenzí realitního sektoru kontinentu v nadcházejících letech.