Trh s bydlením stagnuje, hypoteční sazby dosáhly sedmiměsíčního maxima

Geopolitický šok zvrátil dosavadní pokrok v sazbách

Slibná jarní sezóna na americkém trhu s bydlením narazila na zeď. Průměrná sazba 30leté fixní hypotéky vyskočila na 6,46 % za týden končící 2. dubna 2026 – což je nejvyšší úroveň od září 2025, uvádí Freddie Mac. Jen o několik týdnů dříve, koncem února, sazby krátce klesly pod 6 % poprvé za více než tři roky.

Viníkem je geopolitický neklid. Od doby, kdy 28. února začaly koordinované americko-izraelské vojenské údery na Írán, ceny ropy na světových trzích vystřelily nad 100 dolarů za barel, což oživilo obavy z inflace a poslalo výnosy 10letých státních dluhopisů prudce vzhůru. Hypoteční sazby, které tyto výnosy úzce sledují, následovaly – během několika týdnů vzrostly téměř o půl procentního bodu.

Jarní sezóna v limbu

Obrat v sazbách „vážně zkomplikoval jarní nákupní sezónu,“ uvádí analýza Realtor.com, přičemž mnoho potenciálních kupců odkládá nákupy kvůli nejistotě. Index refinancování Hypoteční bankovní asociace (Mortgage Bankers Association) v pozdním březnu klesl o 17 %, což signalizuje, že kupci i ti, kteří chtějí refinancovat, ustupují.

Zdá se, že Federální rezervní systém, od kterého se očekávalo, že v roce 2026 obnoví snižování sazeb, nyní pravděpodobně ponechá svou referenční sazbu na úrovni 3,50 %–3,75 % v dohledné budoucnosti. Dřívější předpovědi uvolňování byly účinně vymazány inflačním tlakem války na náklady na energie.

J.P. Morgan Global Research předpovídá, že ceny domů v USA v roce 2026 stagnují na 0% růstu – což je dramatické zpomalení po téměř deseti letech, kdy se hodnoty zhruba zdvojnásobily. Firma odhaduje skutečný nedostatek bydlení v zemi na přibližně 1,2 milionu jednotek, což je podstatně méně než některé agresivnější odhady v oboru.

Stříbrná podšívka pro připravené kupce

Paradoxně se kupci, kteří zvládnou vyšší sazby, mohou ocitnout v silnější vyjednávací pozici než kdykoli v posledních letech. Národní nabídka bydlení vzrostla zhruba o 8 % meziročně a přibližně 16,2 % aktivních nabídek prošlo snížením ceny – což je známka toho, že se prodávající přizpůsobují nové realitě.

Na trzích v oblasti Sun Belt a na západním pobřeží nabídka roste obzvláště rychle. Podíl nabídek se snížením ceny dosáhl v posledních týdnech 34,7 %, uvádí HousingWire, ve srovnání s přibližně 33 % ve stejném období loňského roku.

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou nyní tvoří asi 9 % všech žádostí, protože kupci hledají nižší počáteční platby. Vládní půjčky VA a FHA zůstávají poměrně atraktivní, se sazbami mezi 5,80 % a 6,25 %. Snižování sazeb ze strany developerů se také stává běžnějším, protože se developeři snaží zbavit se zásob.

Co bude dál

Analytici naznačují, že jakákoli deeskalace na Blízkém východě by mohla vyvolat rychlý pokles cen ropy a tím i hypotečních sazeb – což by vytvořilo krátké, ale potenciálně významné nákupní okno. John Sim, vedoucí výzkumu sekuritizovaných produktů ve společnosti J.P. Morgan, poznamenal, že „nižší sazby hypoték s nastavitelnou úrokovou sazbou a snižování sazeb ze strany developerů by mohly posunout poptávku výše, zatímco nárůst nabídky ustane.“

Trh s bydlením se nyní ocitl mezi dvěma silami: geopolitická nejistota tlačí náklady vzhůru a rostoucí nabídka stlačuje ceny dolů. Výsledkem je patová situace – a pro trpělivé, dobře situované kupce možná příležitost.