Trh s nehnuteľnosťami stagnuje, úrokové sadzby hypoték dosiahli 7-mesačné maximum
Úrokové sadzby hypoték v USA vystúpili na 6,46 %, čo je najviac za sedem mesiacov, keďže vojna v Iráne ženie ceny ropy nahor a opätovne roznecuje obavy z inflácie – rastúce zásoby však môžu ponúknuť šikovným kupujúcim príležitosť.
Geopolitický šok zvráti pokrok v úrokových sadzbách
Sľubná jarná sezóna na americkom trhu s nehnuteľnosťami narazila na prekážku. Priemerná 30-ročná fixná úroková sadzba hypoték vyskočila na 6,46 % za týždeň končiaci sa 2. apríla 2026 – čo je najvyššia úroveň od septembra 2025, podľa Freddie Mac. Len o niekoľko týždňov skôr, koncom februára, sadzby krátko klesli pod 6 % prvýkrát za viac ako tri roky.
Príčinou je geopolitický nepokoj. Odkedy sa 28. februára začali koordinované americko-izraelské vojenské údery na Irán, globálne ceny ropy vyskočili nad 100 dolárov za barel, čo opätovne roznietilo obavy z inflácie a prudko zvýšilo výnosy z 10-ročných štátnych dlhopisov. Úrokové sadzby hypoték, ktoré pozorne sledujú tieto výnosy, nasledovali tento trend – v priebehu niekoľkých týždňov vzrástli takmer o pol percentuálneho bodu.
Jarná sezóna v limbe
Obrat v úrokových sadzbách „vážne skomplikoval jarnú nákupnú sezónu,“ uvádza analýza od Realtor.com, pričom mnohí potenciálni kupujúci odkladajú nákupy uprostred neistoty. Refinančný index Asociácie bankových hypoték klesol o 17 % koncom marca, čo signalizuje, že kupujúci aj refinancovatelia ustupujú.
Zdá sa, že Federálny rezervný systém, od ktorého sa očakávalo, že v roku 2026 obnoví znižovanie úrokových sadzieb, teraz pravdepodobne ponechá svoju referenčnú sadzbu na úrovni 3,50 % – 3,75 % v dohľadnej budúcnosti. Skoršie predpovede uvoľňovania boli efektívne vymazané inflačným tlakom vojny na náklady na energie.
J.P. Morgan Global Research predpovedá, že ceny domov v USA v roku 2026 stagnujú na úrovni 0 % rastu – čo je dramatické spomalenie po takmer desaťročí, v ktorom sa hodnoty zhruba zdvojnásobili. Firma odhaduje skutočný nedostatok bytov v krajine na približne 1,2 milióna jednotiek, čo je podstatne menej ako niektoré agresívnejšie odhady odvetvia.
Svetlý bod pre pripravených kupujúcich
Paradoxne, kupujúci, ktorí zvládnu vyššie sadzby, sa môžu ocitnúť v silnejšej vyjednávacej pozícii ako kedykoľvek predtým v posledných rokoch. Národné zásoby bytov vzrástli približne o 8 % medziročne a približne 16,2 % aktívnych ponúk prešlo znížením cien – čo je znak toho, že predávajúci sa prispôsobujú novej realite.
Na trhoch v oblasti Sun Belt a na západnom pobreží ponuka rastie obzvlášť rýchlo. Podiel ponúk so zníženými cenami dosiahol v posledných týždňoch 34,7 %, podľa HousingWire, v porovnaní s približne 33 % v rovnakom období minulého roka.
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou teraz tvoria približne 9 % všetkých žiadostí, keďže kupujúci hľadajú nižšie počiatočné platby. Vládne podporované pôžičky VA a FHA zostávajú pomerne atraktívne, s úrokovými sadzbami medzi 5,80 % a 6,25 %. Zľavy úrokových sadzieb od developerov sa tiež stávajú bežnejšími, keďže sa developeri snažia zbaviť zásob.
Čo bude nasledovať
Analytici naznačujú, že akákoľvek deeskalácia na Blízkom východe by mohla spustiť rýchly pokles cien ropy a následne aj úrokových sadzieb hypoték – čím by sa vytvorilo krátke, ale potenciálne významné nákupné okno. John Sim, vedúci výskumu sekuritizovaných produktov v J.P. Morgan, poznamenal, že „nižšie úrokové sadzby hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou a zľavy od developerov by mohli posunúť dopyt vyššie, zatiaľ čo rast ponuky ustúpi.“
Trh s nehnuteľnosťami sa v súčasnosti nachádza medzi dvoma silami: geopolitickou neistotou, ktorá tlačí náklady nahor, a rastúcimi zásobami, ktoré ťahajú ceny nadol. Výsledkom je patová situácia – a pre trpezlivých, dobre situovaných kupujúcich možno príležitosť.
