Olaszország vezeti az EU ingatlanpiaci fellendülését, miközben a megfizethetőség eltűnik

A piac megtalálja a lábát

Az európai ingatlanpiac megújult lendülettel lép be 2026-ba egy óvatos 2025 után. A befektetési volumenek a kontinensen 13%-kal nőttek tavaly, a 2025 negyedik negyedéve elérte a 86 milliárd eurót – ami a legerősebb negyedév 2022 eleje óta az ING ingatlanpiaci kutatócsoportja szerint. A jövőt illetően az elemzők további 14%-os növekedést jósolnak, ami 2026-ban megközelítőleg 275 milliárd eurót jelent, amit a stabilizálódó kamatlábak, a javuló finanszírozási feltételek és a befektetői bizalom visszatérése hajt.

Az Európai Központi Bank 2%-on tartott irányadó kamatlába biztosította azt a kiszámíthatóságot, amelyre az ingatlanpiacok vágynak. Az ingatlanpiaci kötvénykibocsátás 2025-ben elérte a 37 milliárd eurót, ami a legmagasabb érték 2021 óta, és a tervek szerint 2026-ban eléri a 40 milliárd eurót – ami potenciálisan a második legmagasabb érték lehet a történelemben. Az ingatlanértékelések, amelyek 2022 és 2024 között 9%-kal csökkentek, elkezdtek helyreállni, 2025 első felében 1,3%-os fellendülést mutatva.

Olaszország: Európa kiemelkedő teljesítményt nyújtó országa

Ebben a kontinentális fellendülésben Olaszország emelkedett ki a leginkább. Az olaszországi ingatlanbefektetések teljes volumene 2025-ben elérte a 12,5 milliárd eurót, ami 23%-os ugrás az előző évhez képest, és a Cushman & Wakefield szerint a valaha feljegyzett második legjobb eredmény. A kiskereskedelmi szektor minden idők legmagasabb értékét, 3,4 milliárd eurót érte el, míg a diáklakás-befektetések megduplázódtak.

A Scenari Immobiliari kutatócsoport előrejelzése szerint Olaszország fogja elérni a leggyorsabb ingatlanpiaci növekedést az EU-ban 2026-ig, a tranzakciós értékek 8,4%-kal, mintegy 175,8 milliárd euróra emelkednek – megelőzve Spanyolországot, az Egyesült Királyságot, Németországot és Franciaországot. A lakóingatlan-tranzakciók csak 2025-ben körülbelül 7%-kal emelkedtek, amit a kedvező tényezők összessége hajtott: a mérséklődő infláció, a történelmileg alacsony munkanélküliség, a viszonylagos politikai stabilitás és az EKB kamatcsökkentése, ami megkönnyíti a jelzáloghitelekhez való hozzáférést.

A külföldi tőke döntő szerepet játszott, a teljes olaszországi befektetési volumen 58%-át adta, ami a kiskereskedelemre, a vendéglátásra és az ipari logisztikára koncentrálódott. Az ország vonzereje egy szélesebb mintát tükröz: a PwC és az ULI Emerging Trends jelentése szerint London, Madrid, Párizs és Berlin negyedik éve vezeti az európai befektetői rangsorokat, de a másodlagos piacok, mint Milánó és Róma, felzárkóznak.

A megfizethetőségi válság az optimizmus mögött

A piaci fellendülésnek van egy kijózanító társadalmi dimenziója. Az elmúlt évtizedben az EU-ban a lakásárak 10%-kal gyorsabban nőttek, mint a háztartások jövedelme – derül ki az Európai Bizottság adataiból –, ami egy strukturális eltolódás, amely fokozatosan kiszorította az alacsonyabb jövedelmű háztartásokat és egy egész generációt a lakásvásárlók közül. 2015 és 2024 között az átlagos EU-s lakásárak 53%-kal emelkedtek, míg a bérleti díjak 2010-től 2025 elejéig 27,8%-kal nőttek.

Az eltérés a legnagyobb Magyarországon (+209,5%), Litvániában (+135%) és Portugáliában (+124,4%), ahol az ár-jövedelem arányok szélsőségessé váltak. Ma az EU-s városi háztartások közel 10%-a a rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40%-át lakhatásra költi – ez az a küszöb, amelynél a költségek valódi tehernek minősülnek. Görögországban ez az arány a városi lakosok 29%-át éri el.

A kínálat a kiváltó ok. A lakóépületek építési engedélyei 2021 óta több mint 20%-kal csökkentek. Az EU Közös Kutatóközpontja becslése szerint évente több mint 2 millió új otthonra lesz szükség 2035-ig csak a helyzet stabilizálása érdekében. 2025 végére az új lakások átadása alig fedezte az EU teljes keresletének felét.

Politikai válasz és a jövő

Az Európai Bizottság erre válaszul elkészítette az első megfizethető lakhatási tervét, amely legalább 11,5 milliárd euró új költségvetési kötelezettséget mozgósít a szociális és fenntartható lakhatásra már korábban felajánlott 43 milliárd euró mellett. Az, hogy ezek az összegek elegendőek-e ahhoz, hogy megfordítsák az évtizedes alulépítést és árinflációt, továbbra is nyitott kérdés.

A befektetők számára az alapok – a növekvő bérleti díjak, a korlátozott kínálat, a stabilizálódó finanszírozás – a folyamatos fellendülésre utalnak. Európa bérlői és leendő lakástulajdonosai számára a számítások továbbra is súlyosak, és a piaci optimizmus és a lakhatási valóság közötti szakadék lehet a kontinens ingatlanpiacának meghatározó feszültsége az elkövetkező években.