Iráni háború: Hat hónapos csúcsra emelkedtek a jelzáloghitelek kamatai

Olajsokk gyűrűzik be a lakáspiacra

Az iráni háború váratlan frontot nyitott – a globális lakáspiacon. Az Egyesült Államokban a 30 éves futamidejű, fix kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamata a Freddie Mac adatai szerint március 26-án záruló héten 6,38%-ra emelkedett, ami a negyedik egymást követő heti emelkedés, és a legmagasabb szint 2025 októbere óta. Az 0,16 százalékpontos ugrás egyetlen hét alatt a legmeredekebb 2025 áprilisa óta.

Mielőtt az USA és Izrael február 28-án megkezdte volna a csapásokat Irán ellen, a referencia kamatláb 5,99% felé csökkent. Egy hónappal később a kép élesen megfordult – és a mechanizmus egyenesen az olajpiacon keresztül érvényesül.

A Hormuzi-szorostól az otthonáig

Irán részlegesen blokád alá vonta a Hormuzi-szorost – amelyen keresztül a világ napi olajkészletének mintegy 20%-a halad át –, ami az olajárak szárnyalásához vezetett. A Brent nyersolaj ára ezen a héten elérte a 105 dollárt hordónként, március elején pedig rövid ideig megközelítette a 120 dollárt. A fennakadás a csúcson mintegy 70%-kal csökkentette a tankerforgalmat, és több mint 150 hajót kényszerített arra, hogy a szűk keresztmetszeten kívül horgonyozzon.

A magasabb olajárak közvetlenül táplálják az inflációs várakozásokat, ami viszont felfelé nyomja az amerikai államkötvények hozamait. A 10 éves amerikai államkötvény hozama, amelyhez a jelzáloghitelek kamata van kötve, egy hónap alatt közel fél százalékponttal emelkedett, és elérte a 4,39–4,45%-ot, megközelítve a 2025 áprilisi tarifális turbulenciák idején látott szinteket.

„A konfliktus rontja az amerikaiak lehetőségeit arra, hogy kijöjjenek a pénzükből, nemhogy megengedhessenek maguknak egy potenciális lakásvásárlást” – mondta Mark Hamrick, a Bankrate vezető gazdasági elemzője. Jim Reid, a Deutsche Bank stratégája „agresszívnek” nevezte a hozamemelkedést, és arra figyelmeztetett, hogy tovább emelkedhetnek, ha a gazdasági zavarok elmélyülnek.

A vevők visszavonulnak a piacról

A kamatugrás már most is hűti a keresletet. A Mortgage Bankers Association szerint a refinanszírozási kérelmek 15%-kal estek vissza hétről hétre, míg a vásárlási kérelmek is csökkentek a második egymást követő héten. Egy friss felmérés szerint minden negyedik amerikai felfüggesztett nagyobb vásárlásokat – beleértve a lakásokat és autókat is – a háborúval kapcsolatos bizonytalanság miatt.

„A magasabb jelzáloghitel-kamatok, a megfizethetőségi korlátok és a gazdasági bizonytalanság együttesen a potenciális lakásvásárlók egy részét a partvonalra szorították” – mondta Joel Kan, az MBA alelnöke.

Az időzítés különösen fájdalmas. A tavasz hagyományosan a lakóingatlanok legerősebb értékesítési szezonja, és az elemzők arra számítottak, hogy 2026 a megfizethetőség szerény helyreállítását jelzi majd a magas kamatok évei után. Ehelyett a Federal Reserve 2,7%-ra emelte a 2026-ra vonatkozó alapinflációs előrejelzését, és csak egy lehetséges kamatcsökkentést jelzett idén, eloszlatva a gyors enyhülés reményeit.

Globális tovagyűrűző hatás

A kár messze túlmutat az Egyesült Államokon. Az európai és ázsiai kötvénypiacok követték az amerikai államkötvények emelkedését, ami a lakásvásárlók hitelköltségeit emelte Londontól Sydney-ig. Az energiaimportáló gazdaságok kettős szorítással néznek szembe: a magasabb üzemanyagköltségek erodálják a háztartások költségvetését, miközben a jelzáloghitel-törlesztések emelkednek.

A lakáspiac egyelőre két erő között vergődik – a megfizethetőség javulása felé mutató hosszú távú trend és egy hirtelen geopolitikai sokk között, amely éppen ellenkező irányba húzza. Amíg az iráni konfliktus nem enyhül, vagy az olajpiacok nem találnak új egyensúlyt, a potenciális vevőknek valószínűleg nem marad más választásuk, mint a partvonalon várakozni.