La guerre en Iran fait grimper les taux hypothécaires à un niveau record depuis six mois

Le choc pétrolier se répercute sur le logement

La guerre en Iran a ouvert un front inattendu : celui du marché mondial du logement. Le taux hypothécaire fixe moyen à 30 ans aux États-Unis a grimpé à 6,38 % au cours de la semaine se terminant le 26 mars, selon les données de Freddie Mac, marquant la quatrième augmentation hebdomadaire consécutive et le niveau le plus élevé depuis octobre 2025. Le bond de 0,16 point de pourcentage en une seule semaine est le plus important depuis avril 2025.

Avant le début des frappes américaines et israéliennes sur l'Iran le 28 février, le taux de référence avait tendance à baisser vers 5,99 %. Un mois plus tard, la situation s'est radicalement inversée, et le mécanisme passe directement par le marché pétrolier.

Du détroit d'Ormuz à votre porte d'entrée

Le blocus partiel du détroit d'Ormuz par l'Iran, par lequel transite environ 20 % de l'approvisionnement pétrolier mondial quotidien, a fait grimper les prix du brut. Le Brent a atteint 105 dollars le baril cette semaine, avec de brèves pointes proches de 120 dollars plus tôt en mars. La perturbation a réduit le trafic de pétroliers d'environ 70 % à son apogée et a contraint plus de 150 navires à jeter l'ancre à l'extérieur du point d'étranglement.

La hausse des prix du pétrole alimente directement les anticipations d'inflation, ce qui fait à son tour grimper les rendements des obligations du Trésor américain. Le rendement du Trésor à 10 ans, la référence à laquelle sont indexés les taux hypothécaires, a bondi de près d'un demi-point de pourcentage en un mois pour atteindre environ 4,39 à 4,45 %, se rapprochant des niveaux observés lors des turbulences tarifaires d'avril 2025.

"Le conflit nuit à la capacité des Américains à joindre les deux bouts, et encore moins à s'offrir un éventuel achat de logement", a déclaré Mark Hamrick, analyste économique principal chez Bankrate. Le stratège de Deutsche Bank, Jim Reid, a qualifié les augmentations de rendement d'"agressives", avertissant qu'elles pourraient encore augmenter si les perturbations économiques s'aggravaient.

Les acheteurs se retirent du marché

La flambée des taux refroidit déjà la demande. Les demandes de refinancement ont chuté de 15 % d'une semaine à l'autre, selon la Mortgage Bankers Association, tandis que les demandes d'achat ont également diminué pour une deuxième semaine consécutive. Une enquête récente a révélé qu'un Américain sur quatre a suspendu des achats importants, notamment de logements et de voitures, en raison de l'incertitude liée à la guerre.

"La hausse des taux hypothécaires, associée aux contraintes d'accessibilité financière et à l'incertitude économique, a poussé certains acheteurs potentiels de logements à se mettre sur la touche", a déclaré Joel Kan, vice-président de la MBA.

Le timing est particulièrement douloureux. Le printemps est traditionnellement la saison des ventes la plus forte pour l'immobilier résidentiel, et les analystes s'attendaient à ce que 2026 marque une modeste reprise de l'accessibilité financière après des années de taux élevés. Au lieu de cela, la Réserve fédérale a relevé ses prévisions d'inflation de base pour 2026 à 2,7 % et n'a signalé qu'une seule baisse de taux possible cette année, anéantissant les espoirs d'un soulagement rapide.

Un effet d'entraînement mondial

Les dégâts s'étendent bien au-delà des États-Unis. Les marchés obligataires européens et asiatiques ont suivi les mouvements du Trésor à la hausse, augmentant les coûts d'emprunt pour les acheteurs de logements de Londres à Sydney. Les économies importatrices d'énergie sont confrontées à une double pression : la hausse des factures de carburant érode les budgets des ménages, tandis que les paiements hypothécaires augmentent.

Pour l'instant, le marché du logement est pris entre deux forces : une tendance à long terme à l'amélioration de l'accessibilité financière et un choc géopolitique soudain qui tire dans la direction opposée. Tant que le conflit en Iran ne se désamorcera pas ou que les marchés pétroliers ne trouveront pas un nouvel équilibre, les acheteurs potentiels n'auront peut-être d'autre choix que d'attendre en marge.