Italien führt Erholung des EU-Immobilienmarktes an – Bezahlbarkeit schwindet

Ein Markt findet Halt

Der europäische Immobilienmarkt startet mit neuem Schwung ins Jahr 2026, nachdem 2025 von Vorsicht geprägt war. Die Investitionsvolumina auf dem gesamten Kontinent stiegen im vergangenen Jahr um 13 %, wobei das vierte Quartal 2025 mit 86 Milliarden Euro das stärkste Quartal seit Anfang 2022 war, so das Immobilienforschungsteam von ING. Für 2026 prognostizieren Analysten ein weiteres Wachstum von 14 % auf rund 275 Milliarden Euro, angetrieben durch sich stabilisierende Zinssätze, verbesserte Finanzierungsbedingungen und eine Rückkehr des Investorenvertrauens.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank, der bei 2 % liegt, hat die Berechenbarkeit geschaffen, die sich die Immobilienmärkte wünschen. Die Emission von Immobilienanleihen erreichte 2025 mit 37 Milliarden Euro den höchsten Stand seit 2021 und wird voraussichtlich 2026 40 Milliarden Euro erreichen – potenziell der zweithöchste Wert, der jemals verzeichnet wurde. Die Immobilienbewertungen, die zwischen 2022 und 2024 um 9 % gesunken sind, haben sich zu erholen begonnen und in der ersten Hälfte des Jahres 2025 einen Aufschwung von 1,3 % verzeichnet.

Italien: Europas herausragender Akteur

Innerhalb dieser kontinentalen Erholung hat sich Italien als klarer Spitzenreiter herauskristallisiert. Die gesamten italienischen Immobilieninvestitionsvolumina erreichten 2025 12,5 Milliarden Euro, ein Anstieg von 23 % im Jahresvergleich und das zweitbeste jemals verzeichnete Ergebnis, so Cushman & Wakefield. Der Einzelhandel erreichte mit 3,4 Milliarden Euro einen Höchststand, während sich die Investitionen in Studentenwohnheime verdoppelten.

Die Forschungsgruppe Scenari Immobiliari prognostiziert, dass Italien bis 2026 das schnellste Immobilienwachstum in der EU verzeichnen wird, wobei die Transaktionswerte um 8,4 % auf rund 175,8 Milliarden Euro steigen werden – und damit Spanien, Großbritannien, Deutschland und Frankreich übertreffen. Allein im Jahr 2025 stiegen die Wohnimmobilientransaktionen um rund 7 %, was auf ein Zusammenwirken günstiger Faktoren zurückzuführen ist: nachlassende Inflation, historisch niedrige Arbeitslosigkeit, relative politische Stabilität und EZB-Zinssenkungen, die Hypotheken zugänglicher machen.

Ausländisches Kapital hat eine entscheidende Rolle gespielt und 58 % der gesamten italienischen Investitionsvolumina ausgemacht, die sich auf Einzelhandel, Gastgewerbe und Industrielogistik konzentrieren. Die Attraktivität des Landes spiegelt ein breiteres Muster wider: London, Madrid, Paris und Berlin führen seit dem vierten Jahr in Folge die europäischen Investorenrankings an, so der Bericht Emerging Trends von PwC und ULI, aber Sekundärmärkte wie Mailand und Rom holen auf.

Die Bezahlbarkeitskrise unter dem Optimismus

Die Markterholung birgt eine ernüchternde soziale Dimension. In den letzten zehn Jahren sind die EU-Immobilienpreise um 10 % schneller gestiegen als die Haushaltseinkommen, so Daten der Europäischen Kommission – eine strukturelle Verschiebung, die Haushalte mit niedrigerem Einkommen und eine ganze Generation von Erstkäufern zunehmend ausschließt. Zwischen 2015 und 2024 stiegen die durchschnittlichen EU-Immobilienpreise um 53 %, während die Mieten von 2010 bis Anfang 2025 um 27,8 % stiegen.

Die Divergenz ist in Ungarn (+209,5 %), Litauen (+135 %) und Portugal (+124,4 %) am größten, wo die Preis-Einkommens-Verhältnisse extrem geworden sind. Heute geben fast 10 % der städtischen EU-Haushalte mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen aus – die Schwelle, ab der die Kosten als echte Belastung eingestuft werden. In Griechenland erreicht diese Zahl 29 % der Stadtbewohner.

Die Ursache liegt im Angebot. Die Baugenehmigungen für den Wohnungsbau sind seit 2021 um mehr als 20 % gesunken. Die Gemeinsame Forschungsstelle der EU schätzt, dass mehr als 2 Millionen neue Wohnungen pro Jahr bis 2035 benötigt werden, nur um die Situation zu stabilisieren. Ende 2025 deckten die Fertigstellungen neuer Wohnungen kaum die Hälfte des gesamten EU-Bedarfs.

Politische Reaktion und der weitere Weg

Die Europäische Kommission hat mit ihrem ersten Plan für bezahlbaren Wohnraum reagiert und mindestens 11,5 Milliarden Euro an neuen Haushaltszusagen sowie 43 Milliarden Euro, die bereits für sozialen und nachhaltigen Wohnungsbau zugesagt wurden, mobilisiert. Ob diese Summen ausreichen, um ein Jahrzehnt des Unterbauens und der Preisinflation umzukehren, bleibt eine offene Frage.

Für Investoren deuten die Fundamentaldaten – steigende Mieten, begrenztes Angebot, stabilisierende Finanzierung – auf eine anhaltende Erholung hin. Für Europas Mieter und angehende Eigenheimbesitzer bleibt die Rechnung jedoch unerbittlich, und die Kluft zwischen Markoptimismus und Wohnungsrealität dürfte die bestimmende Spannung des europäischen Immobiliensektors in den kommenden Jahren sein.