Taliansko ťahá oživenie európskeho realitného trhu, dostupnosť bývania sa zhoršuje

Trh nachádza pevnú pôdu pod nohami

Európsky realitný trh vstupuje do roku 2026 s novou dynamikou po opatrnom roku 2025. Investičné objemy na celom kontinente vzrástli minulý rok o 13 %, pričom štvrtý štvrťrok 2025 dosiahol 86 miliárd eur – čo je najsilnejší štvrťrok od začiatku roka 2022, podľa realitného výskumného tímu ING. Analytici predpovedajú ďalší 14 % rast na približne 275 miliárd eur v roku 2026, ktorý bude poháňaný stabilizáciou úrokových sadzieb, zlepšovaním podmienok financovania a návratom dôvery investorov.

Politika Európskej centrálnej banky, ktorá udržiava úrokovú sadzbu na úrovni 2 %, poskytla predvídateľnosť, ktorú realitné trhy potrebujú. Emisia realitných dlhopisov dosiahla v roku 2025 37 miliárd eur, čo je najviac od roku 2021, a predpokladá sa, že v roku 2026 dosiahne 40 miliárd eur – potenciálne druhý najvyšší výsledok v histórii. Hodnoty nehnuteľností, ktoré klesli o 9 % medzi rokmi 2022 a 2024, sa začali zotavovať a v prvej polovici roka 2025 zaznamenali nárast o 1,3 %.

Taliansko: Výnimočný výkon v Európe

V rámci tohto kontinentálneho oživenia sa Taliansko ukázalo ako jasný líder. Celkový objem investícií do talianskych nehnuteľností dosiahol v roku 2025 12,5 miliardy eur, čo predstavuje medziročný nárast o 23 % a druhý najlepší výsledok v histórii, podľa spoločnosti Cushman & Wakefield. Maloobchodný sektor dosiahol historické maximum 3,4 miliardy eur, zatiaľ čo investície do študentského bývania sa zdvojnásobili.

Výskumná skupina Scenari Immobiliari predpovedá, že Taliansko zaznamená najrýchlejší rast realitného trhu v EÚ do roku 2026, pričom hodnota transakcií vzrastie o 8,4 % na približne 175,8 miliardy eur – čím prekoná Španielsko, Spojené kráľovstvo, Nemecko a Francúzsko. Transakcie s rezidenčnými nehnuteľnosťami vzrástli len v roku 2025 približne o 7 %, čo bolo spôsobené konvergenciou priaznivých faktorov: zmierňujúca sa inflácia, historicky nízka nezamestnanosť, relatívna politická stabilita a znižovanie úrokových sadzieb ECB, vďaka čomu sú hypotéky dostupnejšie.

Zahraničný kapitál zohral rozhodujúcu úlohu a predstavoval 58 % celkového objemu talianskych investícií, ktoré sa sústredili do maloobchodu, pohostinstva a priemyselnej logistiky. Príťažlivosť krajiny odráža širší trend: Londýn, Madrid, Paríž a Berlín vedú európske rebríčky investorov už štvrtý rok po sebe, podľa správy Emerging Trends spoločností PwC a ULI, ale sekundárne trhy ako Miláno a Rím doťahujú náskok.

Kríza dostupnosti bývania v tieni optimizmu

Oživenie trhu so sebou prináša triezvy sociálny rozmer. Za posledné desaťročie ceny domov v EÚ rástli o 10 % rýchlejšie ako príjmy domácností, podľa údajov Európskej komisie – čo je štrukturálny posun, ktorý postupne vytláča domácnosti s nižšími príjmami a celú generáciu prvokupcov. Medzi rokmi 2015 a 2024 priemerné ceny domov v EÚ vzrástli o 53 %, zatiaľ čo nájomné vzrástlo o 27,8 % od roku 2010 do začiatku roka 2025.

Najvýraznejší rozdiel je v Maďarsku (+209,5 %), Litve (+135 %) a Portugalsku (+124,4 %), kde sa pomery cien k príjmom stali extrémnymi. Dnes takmer 10 % mestských domácností v EÚ vynakladá viac ako 40 % svojho disponibilného príjmu na bývanie – čo je hranica, pri ktorej sa náklady klasifikujú ako skutočná záťaž. V Grécku toto číslo dosahuje 29 % mestských obyvateľov.

Príčinou je ponuka. Počet stavebných povolení na rezidenčnú výstavbu klesol od roku 2021 o viac ako 20 %. Spoločné výskumné centrum EÚ odhaduje, že viac ako 2 milióny nových domov ročne bude potrebných do roku 2035 len na stabilizáciu situácie. Koncom roka 2025 nové dokončené bývanie sotva uspokojovalo polovicu celkového dopytu v EÚ.

Politická reakcia a cesta vpred

Európska komisia reagovala svojím prvým plánom pre dostupné bývanie, ktorý mobilizuje najmenej 11,5 miliardy eur v nových rozpočtových záväzkoch spolu so 43 miliardami eur, ktoré už boli prisľúbené na sociálne a udržateľné bývanie. Či sú tieto sumy dostatočné na zvrátenie desaťročia nedostatočnej výstavby a inflácie cien, zostáva otvorenou otázkou.

Pre investorov poukazujú základy – rastúce nájomné, obmedzená ponuka, stabilizácia financovania – na pokračujúce oživenie. Pre európskych nájomníkov a ašpirujúcich majiteľov domov zostáva matematika krutá a rozdiel medzi optimizmom trhu a realitou bývania môže byť určujúcou tenziou realitného sektora kontinentu v nasledujúcich rokoch.