Úrokové sadzby na hypotékach v USA klesli pod 6 %: Obrat na trhu s nehnuteľnosťami?

Psychologický míľnik pre amerických kupcov domov

Priemerná úroková sadzba 30-ročnej hypotéky s fixnou úrokovou sadzbou v Spojených štátoch klesla v poslednom februárovom týždni 2026 na 5,98 % – čím prvýkrát od septembra 2022 prelomila hranicu 6 %. Tento míľnik, o ktorom informovala spoločnosť Freddie Mac a potvrdili ho NPR a CNN, má ekonomický aj psychologický význam. Po dosiahnutí vrcholu blízko 7,8 % v októbri 2023 sa náklady na pôžičky postupne znižovali – a teraz, keď vstupujeme do kritickej jarnej sezóny nákupu, je tento posun pripravený pretvoriť dopyt.

Čo spôsobilo pokles sadzieb

Pokles je čiastočne výsledkom zámerného politického zásahu. Výkonný príkaz zo začiatku roka 2026 nariadil Federálnemu úradu pre financovanie bývania, aby splnomocnil Fannie Mae a Freddie Mac na nákup cenných papierov krytých hypotékami v hodnote 200 miliárd dolárov – čo je cielená forma kvantitatívneho uvoľňovania, ktorej cieľom je znížiť rozdiel medzi výnosmi 10-ročných štátnych dlhopisov a spotrebiteľskými úrokovými sadzbami hypoték. Manéver fungoval: sadzby klesli rýchlejšie, ako mnohí ekonómovia predpokladali.

Tento krok tiež urýchľuje to, čo analytici nazývajú „rozpúšťanie efektu uzamknutia“. Milióny majiteľov domov, ktorí počas pandémie refinancovali za sadzby 3 – 4 %, sa zdráhali predať, čím efektívne zmrazili ponuku. Keďže sa sadzby teraz blížia k úrovniam bližším ich existujúcim pôžičkám, očakáva sa, že viac predávajúcich zaradí svoje nehnuteľnosti do ponuky – čo je dynamika, ktorá by mohla výrazne zvýšiť ponuku.

Zásoby vzrástli o 10 %, ale sú stále obmedzené

Zásoby bytov už rastú. Podľa ResiClub Analytics dosiahli aktívne ponuky v januári 2026 úroveň 912 696 – čo je medziročný nárast o 10 % z 829 376 v predchádzajúcom januári a najvyššia úroveň od roku 2020. Deväť štátov, vrátane Texasu, Floridy, Arizony a Colorada, prekonalo svoje úrovne zásob pred pandémiou.

Trh však nie je úplne vyliečený. Národné zásoby zostávajú o 17,8 % nižšie ako v januári 2019. Stredozápad a severovýchod naďalej zaznamenávajú obmedzenú ponuku a Národná asociácia staviteľov domov predpovedá, že v roku 2026 bude dokončených len 1,05 milióna nových domov – čo je mierny 4 % nárast, ktorý výrazne zaostáva za dlhodobým dopytom.

Dostupnosť sa zlepšuje – zatiaľ

Pokles sadzieb sa premieta do reálnej kúpnej sily. Kupujúci, ktorý si vezme hypotéku vo výške 400 000 dolárov pri sadzbe 5,98 %, platí mesačne približne o 250 dolárov menej ako pri sadzbe 7,5 % – čo zodpovedá tomu, že si môže dovoliť dom s cenou približne o 30 000 dolárov vyššou pri rovnakých mesačných výdavkoch. Mediánová cena domu v USA bola na konci roka 2025 na úrovni 405 000 dolárov, čo znamená, že toto zlepšenie je významné, ak nie transformačné.

Napriek tomu si 65 % amerických domácností stále nemôže dovoliť nový dom s mediánovou cenou, podľa údajov NAHB, ktoré cituje Eye on Housing. A údaje o žiadostiach o hypotéky hovoria opatrný príbeh: zatiaľ čo celkový počet žiadostí v polovici februára vzrástol o 2,8 %, nárast bol spôsobený refinancovaním, nie novými nákupmi – čo naznačuje, že mnohí potenciálni kupujúci zostávajú váhaví.

Geopolitické mračná na obzore

Analytici varujú, že okno dostupnosti sa môže rýchlo zatvoriť. Prebiehajúci konflikt na Blízkom východe hrozí narušením dodávok ropy cez Hormuzský prieliv – úzky bod pre približne 20 % globálnej ropy. Ako uvádza HousingWire, rastúce náklady na energie by sa priamo premietli do stavebných nákladov: priemerný nový dom v USA obsahuje približne 6 200 libier plastových živíc získaných z petrochemikálií, ktoré sa používajú na obklady, potrubia a izoláciu.

Colné tlaky zvyšujú riziko. Centrum pre americký pokrok odhaduje, že súčasné obchodné clá pridávajú 17 500 dolárov k nákladom na každý nový dom a mohli by viesť k výstavbe o 450 000 domov menej do roku 2030 – čo je ponukový šok, ktorý by zatienil akékoľvek uvoľnenie dopytu v dôsledku nižších sadzieb.

Trh v prechode

Americký trh s nehnuteľnosťami na začiatku roka 2026 stojí v skutočnom bode zlomu. Nižšie sadzby a rastúce zásoby ponúkajú skutočnú úľavu po troch rokoch historického tlaku na dostupnosť. Zisky však zostávajú krehké – závislé od geopolitickej stability, odolnosti dodávateľského reťazca a pokračujúcej politickej podpory. Pre kupujúcich, ktorí čakali v úzadí, môže byť okno otvorené. Či zostane otvorené, závisí od faktorov, ktoré sú mimo kontroly akejkoľvek centrálnej banky.