Las hipotecas en EE. UU. caen por debajo del 6%: el mercado inmobiliario da un giro

Un hito psicológico para los compradores de vivienda estadounidenses

La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años en Estados Unidos cayó a 5,98% en la última semana de febrero de 2026, rompiendo el umbral del 6% por primera vez desde septiembre de 2022. El hito, informado por Freddie Mac y confirmado por NPR y CNN, tiene un peso tanto económico como psicológico. Después de alcanzar un máximo cercano al 7,8% en octubre de 2023, los costos de endeudamiento han retrocedido constantemente y ahora, al entrar en la crucial temporada de compras de primavera, el cambio está a punto de remodelar la demanda.

Qué impulsó la caída de las tasas

La disminución es en parte el resultado de una acción política deliberada. Una directiva ejecutiva a principios de 2026 instruyó a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda a autorizar a Fannie Mae y Freddie Mac a comprar $200 mil millones en valores respaldados por hipotecas, una forma específica de flexibilización cuantitativa diseñada para comprimir el diferencial entre los rendimientos del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias al consumidor. La maniobra funcionó: las tasas cayeron más rápido de lo que muchos economistas habían anticipado.

La medida también acelera lo que los analistas llaman el "descongelamiento del efecto de bloqueo". Millones de propietarios que refinanciaron durante la pandemia a tasas del 3 al 4% se han mostrado reacios a vender, lo que efectivamente congela el inventario. Con las tasas ahora acercándose a niveles más cercanos a sus préstamos existentes, se espera que más vendedores publiquen listados, una dinámica que podría impulsar significativamente la oferta.

El inventario sube un 10%, pero sigue siendo escaso

El inventario de viviendas ya ha ido en aumento. Según ResiClub Analytics, los listados activos alcanzaron los 912.696 en enero de 2026, un aumento del 10% año tras año con respecto a los 829.376 del enero anterior, y el nivel más alto desde 2020. Nueve estados, incluidos Texas, Florida, Arizona y Colorado, han superado sus niveles de inventario prepandémicos.

Sin embargo, el mercado no está completamente recuperado. El inventario nacional sigue siendo 17,8% inferior a los niveles de enero de 2019. El Medio Oeste y el Noreste continúan viendo una oferta ajustada, y la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas proyecta que solo se completarán 1,05 millones de viviendas nuevas en 2026, un modesto aumento del 4% que no alcanza la demanda a largo plazo.

La asequibilidad mejora, por ahora

La caída de la tasa se traduce en un poder adquisitivo real. Un comprador que contrata una hipoteca de $400,000 al 5,98% paga aproximadamente $250 menos por mes que al 7,5%, lo que equivale a poder pagar una vivienda con un precio aproximadamente $30,000 más alto por el mismo desembolso mensual. El precio medio de la vivienda en EE. UU. se situó en $405,000 a fines de 2025, lo que significa que esta mejora es significativa, aunque no transformadora.

Aún así, el 65% de los hogares estadounidenses siguen sin poder pagar una vivienda nueva de precio medio, según datos de la NAHB citados por Eye on Housing. Y los datos de las solicitudes de hipotecas cuentan una historia cautelosa: si bien las solicitudes totales aumentaron un 2,8% a mediados de febrero, la ganancia fue impulsada por la refinanciación, no por las nuevas compras, lo que sugiere que muchos compradores potenciales siguen dudando.

Nubes geopolíticas en el horizonte

Los analistas advierten que la ventana de asequibilidad podría cerrarse rápidamente. El conflicto en curso en el Medio Oriente amenaza con interrumpir los envíos de petróleo a través del Estrecho de Ormuz, un punto de estrangulamiento para aproximadamente el 20% del petróleo mundial. Como informa HousingWire, el aumento de los costos de la energía se traduciría directamente en los gastos de construcción: la vivienda nueva promedio en EE. UU. contiene aproximadamente 6,200 libras de resinas plásticas derivadas de productos petroquímicos, utilizadas en revestimientos, tuberías y aislamiento.

Las presiones arancelarias agravan el riesgo. El Center for American Progress estima que los aranceles comerciales actuales agregan $17,500 al costo de cada vivienda nueva y podrían resultar en 450,000 viviendas menos construidas hasta 2030, un shock de oferta que empequeñecería cualquier desbloqueo de la demanda por tasas más bajas.

Un mercado en transición

El mercado inmobiliario estadounidense a principios de 2026 se encuentra en un punto de inflexión genuino. Las tasas más bajas y el inventario creciente ofrecen un alivio real después de tres años de tensión histórica en la asequibilidad. Pero las ganancias siguen siendo frágiles, dependientes de la estabilidad geopolítica, la resiliencia de la cadena de suministro y el apoyo político continuo. Para los compradores que han esperado al margen, la ventana puede estar abierta. Que permanezca abierta depende de factores que están mucho más allá del control de cualquier banco central.