Úrokové sazby hypoték v USA klesly pod 6 %: Trh s bydlením se obrací

Psychologický milník pro americké zájemce o bydlení

Průměrná úroková sazba 30leté hypotéky s fixní sazbou ve Spojených státech klesla v posledním únorovém týdnu roku 2026 na 5,98 % – poprvé od září 2022 se tak dostala pod hranici 6 %. Tento milník, o kterém informovaly společnosti Freddie Mac a potvrdily jej NPR a CNN, má ekonomický i psychologický význam. Poté, co v říjnu 2023 dosáhly náklady na půjčky vrcholu blízko 7,8 %, se postupně snižovaly – a nyní, s blížící se klíčovou jarní sezónou nákupů, je tento posun připraven přetvořit poptávku.

Co vedlo k poklesu sazeb

Pokles je částečně výsledkem záměrného politického zásahu. Výkonný příkaz z počátku roku 2026 nařídil Federální agentuře pro financování bydlení, aby zmocnila Fannie Mae a Freddie Mac k nákupu hypotečních cenných papírů v hodnotě 200 miliard dolarů – což je cílená forma kvantitativního uvolňování, jejímž cílem je snížit rozdíl mezi výnosy 10letých státních dluhopisů a spotřebitelskými hypotečními sazbami. Tento manévr zafungoval: sazby klesly rychleji, než mnozí ekonomové předpokládali.

Tento krok také urychluje to, co analytici nazývají "tání efektu uzamčení". Miliony majitelů domů, kteří během pandemie refinancovali za sazby 3–4 %, se zdráhali prodávat, čímž fakticky zmrazili nabídku. S tím, jak se sazby blíží úrovním bližším jejich stávajícím půjčkám, se očekává, že více prodávajících nabídne své nemovitosti – což je dynamika, která by mohla významně zvýšit nabídku.

Zásoby se zvýšily o 10 %, ale stále jsou omezené

Zásoby bydlení již rostou. Podle ResiClub Analytics dosáhl počet aktivních nabídek v lednu 2026 hodnoty 912 696 – což je meziroční nárůst o 10 % oproti 829 376 v předchozím lednu a nejvyšší úroveň od roku 2020. Devět států, včetně Texasu, Floridy, Arizony a Colorada, překročilo úroveň zásob před pandemií.

Trh se však ještě plně neuzdravil. Celostátní zásoby zůstávají o 17,8 % pod úrovní ledna 2019. Středozápad a severovýchod nadále vykazují omezenou nabídku a Národní asociace stavitelů domů (National Association of Home Builders) předpovídá, že v roce 2026 bude dokončeno pouze 1,05 milionu nových domů – což je mírný 4% nárůst, který zdaleka nedosahuje dlouhodobé poptávky.

Dostupnost se zlepšuje – prozatím

Pokles sazeb se promítá do reálné kupní síly. Kupující, který si vezme hypotéku ve výši 400 000 dolarů při sazbě 5,98 %, platí zhruba o 250 dolarů měsíčně méně než při sazbě 7,5 % – což odpovídá tomu, že si může dovolit dům s cenou přibližně o 30 000 dolarů vyšší při stejných měsíčních výdajích. Medián ceny domu v USA činil na konci roku 2025 405 000 dolarů, což znamená, že toto zlepšení je významné, i když ne transformační.

Přesto si 65 % amerických domácností stále nemůže dovolit nový dům za mediánovou cenu, podle údajů NAHB citovaných Eye on Housing. A údaje o žádostech o hypotéky vyprávějí opatrný příběh: zatímco celkový počet žádostí v polovině února vzrostl o 2,8 %, nárůst byl způsoben refinancováním, nikoli novými nákupy – což naznačuje, že mnoho potenciálních kupujících zůstává váhavých.

Geopolitické mraky na obzoru

Analytici varují, že okno dostupnosti by se mohlo rychle zavřít. Probíhající konflikt na Blízkém východě hrozí narušením dodávek ropy Hormuzským průlivem – úzkým hrdlem pro zhruba 20 % celosvětové ropy. Jak uvádí HousingWire, rostoucí náklady na energie by se přímo promítly do nákladů na výstavbu: průměrný nový dům v USA obsahuje přibližně 6 200 liber plastových pryskyřic odvozených z petrochemikálií, které se používají na obklady, potrubí a izolace.

Tlaky spojené s cly riziko ještě zvyšují. Centrum pro americký pokrok (Center for American Progress) odhaduje, že současná obchodní cla zvyšují náklady na každý nový dům o 17 500 dolarů a mohla by vést k výstavbě o 450 000 domů méně do roku 2030 – což je nabídkový šok, který by zastínil jakékoli uvolnění poptávky v důsledku nižších sazeb.

Trh v přechodu

Americký trh s bydlením na začátku roku 2026 stojí v bodě skutečného zlomu. Nižší sazby a rostoucí zásoby nabízejí skutečnou úlevu po třech letech historického tlaku na dostupnost. Zisky však zůstávají křehké – závislé na geopolitické stabilitě, odolnosti dodavatelského řetězce a pokračující politické podpoře. Pro kupující, kteří čekali stranou, může být okno otevřené. Zda zůstane otevřené, závisí na faktorech, které jsou mimo kontrolu jakékoli centrální banky.