Úrokové sadzby hypoték v USA klesli pod 6 %: Obrat na trhu s nehnuteľnosťami

Psychologický míľnik pre amerických kupcov domov

Priemerná 30-ročná fixná úroková sadzba hypoték v Spojených štátoch amerických klesla v poslednom februárovom týždni 2026 na 5,98 % – prvýkrát od septembra 2022 sa tak dostala pod hranicu 6 %. Tento míľnik, o ktorom informovali Freddie Mac a potvrdili ho NPR a CNN, má ekonomický aj psychologický význam. Po tom, čo náklady na pôžičky v októbri 2023 dosiahli vrchol takmer 7,8 %, postupne klesali – a teraz, keď vstupujeme do kritickej jarnej sezóny nákupu, je tento posun pripravený pretvoriť dopyt.

Čo spôsobilo pokles sadzieb

Pokles je čiastočne výsledkom zámerného politického zásahu. Výkonný príkaz zo začiatku roka 2026 nariadil Federálnemu úradu pre financovanie bývania, aby splnomocnil Fannie Mae a Freddie Mac na nákup cenných papierov krytých hypotékami v hodnote 200 miliárd dolárov – čo je cielená forma kvantitatívneho uvoľňovania, ktorej cieľom je znížiť rozdiel medzi výnosmi 10-ročných štátnych dlhopisov a spotrebiteľskými úrokovými sadzbami hypoték. Tento manéver fungoval: sadzby klesli rýchlejšie, ako mnohí ekonómovia predpokladali.

Tento krok tiež urýchľuje to, čo analytici nazývajú "rozpúšťanie efektu uzamknutia". Milióny majiteľov domov, ktorí počas pandémie refinancovali svoje hypotéky za sadzby 3 – 4 %, sa zdráhali predávať, čím efektívne zmrazili ponuku. Keďže sa sadzby teraz blížia k úrovniam bližším ich existujúcim úverom, očakáva sa, že viac predávajúcich zaradí svoje nehnuteľnosti do ponuky – čo je dynamika, ktorá by mohla výrazne zvýšiť ponuku.

Ponuka nehnuteľností vzrástla o 10 %, ale je stále obmedzená

Ponuka nehnuteľností už rastie. Podľa ResiClub Analytics dosiahol počet aktívnych ponúk v januári 2026 úroveň 912 696 – čo je medziročný nárast o 10 % z 829 376 v predchádzajúcom januári a najvyššia úroveň od roku 2020. Deväť štátov, vrátane Texasu, Floridy, Arizony a Colorada, prekonalo úroveň ponuky spred pandémie.

Trh však nie je úplne uzdravený. Celoštátna ponuka je stále o 17,8 % nižšia ako v januári 2019. Stredozápad a severovýchod naďalej zaznamenávajú obmedzenú ponuku a Národná asociácia staviteľov domov (National Association of Home Builders) predpokladá, že v roku 2026 bude dokončených len 1,05 milióna nových domov – čo je mierny 4 % nárast, ktorý výrazne zaostáva za dlhodobým dopytom.

Dostupnosť sa zlepšuje – zatiaľ

Pokles sadzieb sa premieta do reálnej kúpnej sily. Kupujúci, ktorý si vezme hypotéku vo výške 400 000 dolárov pri sadzbe 5,98 %, platí mesačne približne o 250 dolárov menej ako pri sadzbe 7,5 % – čo zodpovedá tomu, že si môže dovoliť dom približne o 30 000 dolárov drahší pri rovnakých mesačných výdavkoch. Mediánová cena domu v USA bola na konci roka 2025 na úrovni 405 000 dolárov, čo znamená, že toto zlepšenie je významné, aj keď nie transformačné.

Napriek tomu si 65 % amerických domácností stále nemôže dovoliť nový dom s mediánovou cenou, podľa údajov NAHB, ktoré cituje Eye on Housing. A údaje o žiadostiach o hypotéky hovoria opatrný príbeh: zatiaľ čo celkový počet žiadostí v polovici februára vzrástol o 2,8 %, nárast bol spôsobený refinancovaním, nie novými nákupmi – čo naznačuje, že mnohí potenciálni kupujúci zostávajú váhaví.

Geopolitické mračná na obzore

Analytici varujú, že okno dostupnosti sa môže rýchlo zatvoriť. Prebiehajúci konflikt na Blízkom východe hrozí narušením dodávok ropy cez Hormuzský prieliv – ktorý je kritickým bodom pre približne 20 % globálnej ropy. Ako uvádza HousingWire, rastúce náklady na energie by sa priamo premietli do stavebných nákladov: priemerný nový dom v USA obsahuje približne 6 200 libier plastových živíc získaných z petrochemikálií, ktoré sa používajú na obklady, potrubia a izolácie.

Colné tlaky zvyšujú riziko. Centrum pre americký pokrok (Center for American Progress) odhaduje, že súčasné obchodné clá zvyšujú náklady na každý nový dom o 17 500 dolárov a do roku 2030 by mohli viesť k výstavbe o 450 000 domov menej – čo je ponukový šok, ktorý by zatienil akékoľvek uvoľnenie dopytu v dôsledku nižších sadzieb.

Trh v prechode

Americký trh s nehnuteľnosťami sa začiatkom roka 2026 nachádza v skutočnom bode zlomu. Nižšie sadzby a rastúca ponuka ponúkajú skutočnú úľavu po troch rokoch historického tlaku na dostupnosť. Tieto zisky však zostávajú krehké – závislé od geopolitickej stability, odolnosti dodávateľského reťazca a pokračujúcej politickej podpory. Pre kupujúcich, ktorí čakali v úzadí, môže byť okno otvorené. Či zostane otvorené, závisí od faktorov, ktoré sú mimo kontroly akejkoľvek centrálnej banky.