Comment les lois de zonage font grimper les prix de l'immobilier

Un facteur caché de la crise du logement

Le prix d'une maison américaine typique avoisine désormais les 400 000 dollars, bien au-delà de ce qu'une famille moyenne peut confortablement se permettre. Les économistes, les urbanistes et les décideurs politiques de tous les horizons s'accordent de plus en plus sur un facteur majeur : les lois locales de zonage. Ces réglementations largement invisibles, intégrées aux codes municipaux à travers le pays, ont limité l'offre de logements pendant des décennies et ont artificiellement gonflé les prix dans presque toutes les grandes villes.

Qu'est-ce que le zonage ?

Le zonage est le processus juridique par lequel les administrations locales divisent les terrains en catégories d'utilisation désignées : industrielle, commerciale et résidentielle. Au sein des zones résidentielles, la forme la plus restrictive et la plus répandue est le zonage unifamilial, qui interdit toute construction autre qu'une maison individuelle, occupée par un seul ménage, sur une parcelle de terrain donnée. Les appartements, les duplex, les maisons en rangée et autres immeubles à logements multiples sont tout simplement illégaux à construire dans ces zones, quelle que soit la demande.

Selon une étude de CNN Business et d'experts en urbanisme, environ 75 % des terrains résidentiels aux États-Unis sont zonés exclusivement pour des maisons unifamiliales. Dans des villes comme San Jose et Charlotte, ce chiffre dépasse les 90 %.

D'où vient le zonage unifamilial ?

Cette pratique remonte à 1916 à Berkeley, en Californie, où elle était utilisée en partie pour exclure les entreprises et les résidents appartenant à des minorités des quartiers blancs. Elle s'est rapidement répandue après que la Cour suprême a approuvé le zonage de l'utilisation des terres dans l'affaire Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926). Bien que le zonage racial explicite ait été par la suite invalidé, le zonage unifamilial a effectivement obtenu des résultats similaires en excluant les ménages à faible revenu et en concentrant la richesse dans certaines zones.

Après la Seconde Guerre mondiale, le zonage unifamilial est devenu le modèle par défaut pour le développement suburbain à travers le pays, un modèle construit autour de l'hypothèse que chaque ménage posséderait une voiture, une pelouse et une maison individuelle.

Comment le zonage restrictif fait grimper les prix

Lorsque le terrain est légalement limité à une seule maison par parcelle, l'offre de logements ne peut pas suivre le rythme de la croissance démographique. Il en résulte un déséquilibre fondamental : trop de personnes se disputent trop peu de logements, ce qui fait grimper les prix. Les chercheurs appellent cette inflation artificielle la « taxe de zonage ».

Une étude de 2021 citée par le Harvard Joint Center for Housing Studies a estimé la taxe de zonage à San Francisco à plus de 400 000 dollars par maison. À Los Angeles, New York et Seattle, elle a atteint jusqu'à 200 000 dollars. Même dans les villes de taille moyenne comme Chicago et Philadelphie, le zonage restrictif a ajouté jusqu'à 80 000 dollars au coût d'une maison.

Les États-Unis sont aujourd'hui confrontés à un déficit d'offre de logements de plus de 4 millions d'unités, selon les estimations de Realtor.com et Zillow, un déficit accumulé sur plus d'une décennie de sous-construction qu'il faudrait sept ans ou plus, même avec une construction agressive, pour combler.

Le problème du « chaînon manquant »

L'une des conséquences les plus concrètes du zonage unifamilial est la disparition de ce que les urbanistes appellent le « chaînon manquant » en matière de logement : les duplex, triplex, maisons en rangée et petits immeubles d'appartements qui se situent entre une maison individuelle et un grand complexe d'appartements. Ces types de bâtiments sont courants dans les anciens quartiers des villes construits avant les codes de zonage modernes, mais dans la plupart des régions d'Amérique, ils ne peuvent légalement pas être construits aujourd'hui.

Les logements du « chaînon manquant » sont souvent plus abordables que les maisons individuelles, nécessitent moins de terrain et s'intègrent naturellement dans les quartiers existants. Pourtant, les lois de zonage les ont effectivement rendus illégaux dans la majeure partie du pays.

La vague de réformes

Un mouvement bipartite croissant s'y oppose. L'Oregon est devenu le premier État à mettre fin de facto au zonage unifamilial à l'échelle de l'État en 2019, en adoptant une loi qui obligeait les villes à autoriser les duplex et, dans les grandes villes, jusqu'à des immeubles de quatre logements. En l'espace de trois ans, la construction multifamiliale à Portland a fait un bond : les logements intermédiaires représentaient 26 % des nouvelles unités résidentielles approuvées dans la ville, selon un reportage d'OPB.

La Californie, Washington, le Montana et le Maine ont adopté des réformes similaires. Minneapolis est devenue la première grande ville américaine à éliminer complètement le zonage unifamilial en 2019. Les résultats obtenus jusqu'à présent suggèrent que l'autorisation d'un plus grand nombre de types de logements augmente de manière fiable l'offre et modère la croissance des loyers.

Au niveau fédéral, le Sénat américain a adopté en mars 2026 la loi 21st Century ROAD to Housing Act, le plus important ensemble de mesures en faveur de l'accessibilité au logement depuis des décennies, qui comprend des incitations pour les collectivités locales à supprimer les obstacles réglementaires et à développer les options de logements préfabriqués et modulaires.

Pourquoi c'est important au-delà de l'accessibilité financière

Les conséquences du zonage restrictif vont bien au-delà du prix des logements. Les recherches montrent que le zonage d'exclusion limite la mobilité économique en coupant les familles à faible revenu des quartiers où les écoles et les possibilités d'emploi sont meilleures. Il aggrave également l'étalement urbain, accroît la dépendance à l'automobile et contribue à l'allongement des trajets domicile-travail et à l'augmentation des émissions de carbone.

La réforme du zonage n'est pas une panacée : les coûts de construction, la pénurie de main-d'œuvre et les obstacles au financement jouent également un rôle dans la crise du logement. Mais sans modifier le cadre juridique qui détermine ce qui peut être construit où, aucune autre politique ne peut résoudre pleinement le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.