Crisis de vivienda: precios suben 12,7% en España en 2025

El mayor encarecimiento en casi dos décadas

El mercado inmobiliario español cerró 2025 con una sacudida histórica: el precio de la vivienda libre subió un 12,7% respecto al año anterior, según los datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es el mayor incremento anual registrado desde 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, y supera en más de cuatro puntos porcentuales la subida del 8,4% anotada en 2024. Los precios encadenan ya 12 años consecutivos de subidas sin excepción.

La vivienda de segunda mano lideró el alza con un incremento del 12,9%, mientras que la obra nueva avanzó un 11,2%. El precio medio se situó en torno a los 2.230 euros por metro cuadrado, superando incluso los niveles reales registrados durante el apogeo de la burbuja anterior. En 2025 se contabilizaron 714.237 compraventas de viviendas, la cifra más elevada en dieciocho años.

Un déficit estructural de 700.000 viviendas

Detrás de los precios desbocados hay una causa estructural que los analistas llevan años denunciando: España construye muy poco para la demanda que genera. El Banco de España revisó al alza su estimación del déficit hasta las 700.000 viviendas, un umbral superior al que manejaba tan solo un año antes. El país construye apenas 100.000 hogares al año, la mitad de lo que necesita para absorber la demanda generada por la formación de nuevos núcleos familiares — entre 200.000 y 250.000 anuales — y el crecimiento demográfico.

La población española ha aumentado en tres millones de habitantes desde 2019, impulsada principalmente por la inmigración. El 50% de la demanda insatisfecha se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. Los obstáculos para construir más son bien conocidos: escasez de suelo finalista, procesos burocráticos lentos, falta de mano de obra cualificada e incertidumbre regulatoria. Según el Banco de España, este desequilibrio «puede convertirse en un cuello de botella para la economía».

Todas las comunidades, con subidas de dos dígitos

Por primera vez en la historia reciente, ninguna comunidad autónoma escapó a los incrementos de doble dígito en el último trimestre de 2025. Castilla y León encabezó el ranking con un alza del 15,3%, seguida de Aragón, Murcia y La Rioja, con un 14,4% cada una. Madrid y Galicia superaron el 14%, mientras que Cataluña, Canarias y Navarra se mantuvieron por encima del 10%.

El Gobierno bajo presión, sin soluciones a corto plazo

El ejecutivo de Pedro Sánchez anunció un Real Decreto Ley con medidas urgentes para el mercado del alquiler, incluyendo la regulación de los pisos turísticos y restricciones a prácticas especulativas. Sin embargo, los expertos advierten de que estas iniciativas son insuficientes para atacar el problema de fondo. Damian Hetch, de Walter Haus, calificó las medidas actuales de «cortoplacistas y electorales», subrayando que sin reformas profundas en el uso del suelo, la oferta seguirá siendo estructuralmente escasa.

El alquiler tampoco da respiro: el precio medio en España superó los 12,2 euros por metro cuadrado, con subidas de hasta el 8% en Barcelona, Málaga y Valencia, según datos de portales inmobiliarios.

2026: más subidas, aunque más moderadas

BBVA Research prevé que los precios suban en torno a un 7% adicional en 2026, un ritmo algo más moderado pero que seguirá alejando la vivienda del alcance de los jóvenes y las rentas medias. Los expertos consultados por idealista coinciden en que el déficit acumulado — estimado en más de 625.000 hogares entre 2021 y 2025 — no podrá absorberse en el corto plazo aunque la construcción crezca a tasas del 10-12% anual.

España es, según el FMI, la economía grande de mayor crecimiento en Europa en 2026. La paradoja es que ese dinamismo contrasta con la incapacidad del sistema para garantizar un bien básico: un techo accesible para sus ciudadanos.