EE. UU., primavera de 2026: suben los tipos, la asequibilidad alcanza un máximo de 4 años

Un punto de inflexión para los compradores de vivienda estadounidenses

Por primera vez en años, el mercado inmobiliario estadounidense se inclina hacia los compradores. El tipo medio de interés fijo a 30 años subió ligeramente hasta el 6,11% en la semana que finalizó el 12 de marzo de 2026, frente al 6,00% de la semana anterior, según la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac. Sin embargo, a pesar de este repunte, la asequibilidad ha aumentado silenciosamente hasta su punto más alto desde marzo de 2022, un hito que está remodelando la temporada de ventas de primavera.

Avance en la asequibilidad

Un hogar estadounidense con ingresos medios puede ahora permitirse cómodamente una vivienda con un precio de 331.483 dólares con un pago inicial del 20%, lo que supone un poder adquisitivo de unos 30.000 dólares más que hace un año, según un análisis de Zillow. El Índice de Asequibilidad de la Vivienda de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ha subido durante siete meses consecutivos.

Las matemáticas que explican esta mejora son sencillas: aunque los tipos hipotecarios siguen siendo elevados en comparación con los estándares históricos, han caído más de medio punto porcentual en comparación con el mismo período del año pasado, cuando el tipo a 30 años promediaba el 6,65%. Mientras tanto, los salarios han aumentado un 3,7% interanual en enero, más del triple del ritmo de apreciación de los precios de la vivienda.

El crecimiento de los precios se reduce casi por completo

Los valores de las viviendas, que aumentaron a tasas anuales de dos dígitos durante el auge de la pandemia, apenas se mueven ahora. El precio medio de venta de viviendas en EE. UU. aumentó solo un 1,1% interanual en enero de 2026, hasta los 422.921 dólares, lo que supone un fuerte descenso con respecto al aumento anual del 4,1% registrado un año antes, según datos de Redfin. La vivienda típica se vendió por un 2,1% por debajo de su precio de lista final en enero, el mayor descuento de enero desde 2023, y solo el 20,8% de las viviendas se vendieron por encima del precio de venta, la proporción más baja para cualquier enero desde 2020.

"Con muchas más viviendas a la venta que personas que quieren comprarlas, los compradores en el mercado tienen el poder de negociar", señalaron los economistas de Redfin, añadiendo que esta dinámica está manteniendo un techo natural en las subidas de precios.

El aumento del inventario remodela el equilibrio de poder

Los listados activos nacionales subieron un 10% interanual hasta enero, según ResiClub Analytics. En gran parte del Cinturón del Sol y el Oeste de las Montañas Rocosas, el inventario disponible ha vuelto a los niveles prepandémicos de 2019 o los ha superado. El cambio es drástico: ahora hay unos 600.000 vendedores más que compradores serios, lo que revierte una presión de años que había excluido a millones de estadounidenses de la propiedad de la vivienda.

Los listados de principios de primavera también están aumentando. Los nuevos listados aumentaron un 29% semana tras semana y casi un 10% interanual a finales de febrero, una de las semanas de listado de principios de temporada más fuertes que se recuerdan. Las ventas de viviendas existentes respondieron positivamente, aumentando un 1,7% en febrero, una señal de que la bajada de los precios y la mejora de la asequibilidad están empezando a atraer a los compradores que estaban al margen.

Una advertencia: vientos en contra para la construcción

No todas las señales son positivas. Los permisos de construcción, aunque siguen estando en 1,52 millones de unidades anualizadas, su nivel más alto desde principios de 2024, se enfrentan a la incertidumbre ligada a los costes de los materiales impulsados por los aranceles y a las limitaciones del mercado laboral. Un descenso sostenido de la nueva construcción podría limitar las ganancias de la oferta y ejercer una nueva presión al alza sobre los precios a finales de año. Los analistas de HousingWire advierten que las mejoras en la asequibilidad podrían estancarse si los tipos hipotecarios suben por encima del 6,5% o si el crecimiento del inventario se estanca.

La perspectiva: optimismo cauteloso

Zillow proyecta que 20 grandes áreas metropolitanas se considerarán asequibles para los hogares con ingresos medios a finales de año, la mayor cantidad desde 2022. Por ahora, la primavera de 2026 marca una tregua genuina, aunque frágil, para los compradores. Después de años de ser excluidos por los precios, marginados y superados en las pujas, los compradores de vivienda estadounidenses están entrando finalmente en un mercado que, poco a poco, está trabajando a su favor.