Wiosna 2026 w USA: Stopy procentowe nieznacznie w górę, dostępność mieszkań najwyższa od 4 lat

Punkt zwrotny dla amerykańskich nabywców domów

Po raz pierwszy od lat amerykański rynek mieszkaniowy przechyla się na korzyść kupujących. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej wzrosło nieznacznie do 6,11% w tygodniu kończącym się 12 marca 2026 roku, z 6,00% w poprzednim tygodniu, według Primary Mortgage Market Survey Freddie Mac. Jednak pomimo tego wzrostu, dostępność mieszkań po cichu wzrosła do najwyższego poziomu od marca 2022 roku – to kamień milowy, który zmienia kształt wiosennego sezonu sprzedaży.

Przełom w dostępności

Amerykańskie gospodarstwo domowe o medianie dochodów może teraz bez problemu pozwolić sobie na dom w cenie 331 483 USD z 20% wkładem własnym – to o około 30 000 USD większa siła nabywcza niż rok temu, według analizy Zillow. Wskaźnik Dostępności Mieszkań Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors' Housing Affordability Index) rośnie już siódmy miesiąc z rzędu.

Matematyka stojąca za tą poprawą jest prosta: chociaż oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje wysokie w porównaniu ze standardami historycznymi, spadło o ponad pół punktu procentowego w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, kiedy to 30-letnia stopa procentowa wynosiła średnio 6,65%. Tymczasem płace wzrosły o 3,7% rok do roku w styczniu – ponad trzykrotnie szybciej niż wzrost cen domów.

Wzrost cen niemal się zatrzymał

Wartość domów, która rosła w dwucyfrowym tempie rocznym podczas boomu pandemicznego, teraz prawie się nie zmienia. Mediana ceny sprzedaży domu w USA wzrosła zaledwie o 1,1% rok do roku w styczniu 2026 roku do 422 921 USD, co stanowi gwałtowny spadek z 4,1% rocznego wzrostu odnotowanego rok wcześniej, według danych Redfin. Typowy dom sprzedawano za 2,1% poniżej ostatecznej ceny ofertowej w styczniu – to największy styczniowy rabat od 2023 roku – a tylko 20,8% domów sprzedano powyżej ceny wywoławczej, co jest najniższym udziałem dla stycznia od 2020 roku.

„Przy znacznie większej liczbie domów na sprzedaż niż osób, które chcą je kupić, kupujący na rynku mają możliwość negocjacji” – zauważyli ekonomiści Redfin, dodając, że ta dynamika utrzymuje naturalny pułap wzrostu cen.

Wzrost zapasów zmienia równowagę sił

Liczba aktywnych ofert na poziomie krajowym wzrosła o 10% rok do roku w styczniu, według ResiClub Analytics. W większości regionów Sun Belt i Mountain West dostępna oferta wróciła do poziomu sprzed pandemii w 2019 roku lub go przekroczyła. Zmiana jest dramatyczna: szacuje się, że sprzedających jest teraz o 600 000 więcej niż poważnych kupujących, co odwraca trwające od lat napięcia, które uniemożliwiały milionom Amerykanów zakup własnego domu.

Wczesną wiosną gwałtownie rośnie również liczba nowych ofert. Liczba nowych ofert wzrosła o 29% tydzień do tygodnia i prawie 10% rok do roku pod koniec lutego – to jeden z najsilniejszych tygodni z nowymi ofertami na początku sezonu w ostatnich latach. Sprzedaż domów na rynku wtórnym zareagowała pozytywnie, wzrastając o 1,7% w lutym, co jest oznaką, że niższe ceny i poprawa dostępności zaczynają przyciągać kupujących z powrotem na rynek.

Ostrzeżenie: Problemy w budownictwie

Nie wszystkie sygnały są pozytywne. Liczba pozwoleń na budowę, choć nadal wynosi 1,52 miliona jednostek w ujęciu rocznym – najwięcej od początku 2024 roku – stoi w obliczu niepewności związanej z kosztami materiałów napędzanymi cłami i ograniczeniami na rynku pracy. Utrzymujący się spadek w nowym budownictwie może ograniczyć wzrost podaży i wywrzeć ponowny nacisk na wzrost cen w dalszej części roku. Analitycy z HousingWire ostrzegają, że poprawa dostępności może się zatrzymać, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie powyżej 6,5% lub jeśli wzrost zapasów ustabilizuje się.

Perspektywy: Ostrożny optymizm

Zillow prognozuje, że 20 dużych obszarów metropolitalnych zostanie uznanych za dostępne dla gospodarstw domowych o medianie dochodów do końca roku – najwięcej od 2022 roku. Na razie wiosna 2026 roku oznacza prawdziwą, choć kruchą, ulgę dla kupujących. Po latach wykluczenia cenowego, odsunięcia na boczny tor i przebijania ofert, amerykańscy nabywcy domów w końcu wchodzą na rynek, który, krok po kroku, działa na ich korzyść.