USA, jar 2026: Sadzby mierne stúpajú, dostupnosť bývania na štvorročnom maxime

Zlomový bod pre amerických kupcov domov

Po prvýkrát po rokoch sa americký trh s bývaním prikláňa na stranu kupujúcich. Priemerná 30-ročná fixná hypotekárna sadzba mierne stúpla na 6,11 % v týždni končiacom 12. marca 2026, čo je nárast zo 6,00 % z predchádzajúceho týždňa, podľa prieskumu Primary Mortgage Market Survey od Freddie Mac. Napriek tomuto nárastu sa však dostupnosť bývania nenápadne zvýšila na najvyššiu úroveň od marca 2022 – čo je míľnik, ktorý pretvára jarnú predajnú sezónu.

Prelom v dostupnosti

Americká domácnosť so stredným príjmom si teraz môže pohodlne dovoliť dom v cene 331 483 USD s 20 % akontáciou – čo je približne o 30 000 USD vyššia kúpna sila ako pred rokom, podľa analýzy spoločnosti Zillow. Index dostupnosti bývania Národnej asociácie realitných kancelárií (National Association of Realtors) rastie už sedem po sebe nasledujúcich mesiacov.

Matematika tohto zlepšenia je jednoduchá: zatiaľ čo hypotekárne sadzby zostávajú podľa historických štandardov zvýšené, klesli o viac ako pol percentuálneho bodu v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka, keď bola 30-ročná sadzba v priemere 6,65 %. Medzitým mzdy v januári medziročne vzrástli o 3,7 % – čo je viac ako trojnásobok tempa rastu cien domov.

Rast cien sa takmer zastavil

Hodnoty domov, ktoré počas pandémie rástli dvojciferným ročným tempom, sa teraz takmer nehýbu. Mediánová predajná cena domu v USA vzrástla v januári 2026 len o 1,1 % medziročne na 422 921 USD, čo je prudký pokles zo 4,1 % ročného nárastu zaznamenaného pred rokom, podľa údajov spoločnosti Redfin. Typický dom sa v januári predával za 2,1 % pod konečnou ponukovou cenou – čo je najstrmšia januárová zľava od roku 2023 – a len 20,8 % domov sa predalo za cenu vyššiu, ako bola požadovaná, čo je najnižší podiel za január od roku 2020.

„Vzhľadom na to, že je na predaj oveľa viac domov ako ľudí, ktorí si ich chcú kúpiť, majú kupujúci na trhu možnosť vyjednávať,“ poznamenali ekonómovia spoločnosti Redfin a dodali, že táto dynamika udržiava prirodzenú hranicu rastu cien.

Nárast ponuky pretvára rovnováhu síl

Národná aktívna ponuka sa v januári medziročne zvýšila o 10 %, podľa ResiClub Analytics. Vo veľkej časti oblasti Sun Belt a Mountain West sa dostupná ponuka vrátila na úroveň pred pandémiou v roku 2019 alebo ju dokonca prekonala. Zmena je dramatická: predávajúcich je teraz odhadom o 600 000 viac ako serióznych kupujúcich, čo je zvrat v dlhoročnom tlaku, ktorý miliónom Američanov znemožnil vlastniť dom.

Rastie aj ponuka v skorých jarných mesiacoch. Nové ponuky vyskočili koncom februára o 29 % medzitýždenne a takmer o 10 % medziročne – čo je jeden z najsilnejších týždňov ponuky na začiatku sezóny v nedávnej histórii. Predaj existujúcich domov reagoval pozitívne, vo februári vzrástol o 1,7 %, čo je znakom toho, že nižšie ceny a zlepšená dostupnosť začínajú priťahovať kupujúcich z úzadia.

Upozornenie: Problémy v stavebníctve

Nie všetky signály sú pozitívne. Stavebné povolenia, hoci sú stále na úrovni 1,52 milióna jednotiek v ročnom prepočte – čo je najviac od začiatku roka 2024 – čelia neistote v súvislosti s nákladmi na materiály spôsobenými clami a obmedzeniami na trhu práce. Trvalý pokles novej výstavby by mohol obmedziť rast ponuky a neskôr v priebehu roka vyvinúť nový tlak na rast cien. Analytici spoločnosti HousingWire varujú, že zlepšenie dostupnosti by sa mohlo zastaviť, ak hypotekárne sadzby stúpnu nad 6,5 % alebo ak sa rast ponuky zastaví.

Výhľad: Opatrný optimizmus

Spoločnosť Zillow predpovedá, že 20 veľkých metropolitných oblastí bude do konca roka považovaných za dostupné pre domácnosti so stredným príjmom – čo je najviac od roku 2022. Zatiaľ jar 2026 predstavuje skutočné, hoci krehké, uvoľnenie pre kupujúcich. Po rokoch, keď boli americkí kupujúci domov cenovo nedostupní, odsunutí na vedľajšiu koľaj a preplatení, konečne vstupujú na trh, ktorý, krok za krokom, pracuje v ich prospech.