USA, 2026 tavasza: Emelkednek a kamatok, de négy éve nem volt ilyen elérhető a lakhatás

Fordulópont az amerikai lakásvásárlók számára

Évek óta először fordul az amerikai lakáspiac a vevők felé. Az átlagos 30 éves, fix kamatozású jelzáloghitel kamata enyhén emelkedett, a március 12-ével záruló héten 6,11%-ra, ami az előző heti 6,00%-hoz képest növekedést jelent a Freddie Mac elsődleges jelzálogpiaci felmérése szerint. Az emelkedés ellenére azonban a lakhatás elérhetősége csendben a legmagasabb szintre ugrott 2022 márciusa óta – ez a mérföldkő átformálja a tavaszi értékesítési szezont.

Áttörés az elérhetőségben

Egy átlagos jövedelmű amerikai háztartás most kényelmesen megengedhet magának egy 331 483 dolláros ingatlant 20%-os önerővel – ez körülbelül 30 000 dollárral nagyobb vásárlóerőt jelent, mint egy évvel ezelőtt a Zillow elemzése szerint. A National Association of Realtors lakhatási elérhetőségi indexe immár hét egymást követő hónapban emelkedett.

A javulás mögött meghúzódó matematika egyszerű: bár a jelzáloghitelek kamatai történelmi mércével mérve továbbra is magasak, több mint fél százalékponttal csökkentek a tavalyi év azonos időszakához képest, amikor a 30 éves kamat átlagosan 6,65% volt. Eközben a bérek 3,7%-kal nőttek éves szinten januárban – ez több mint a háromszorosa az ingatlanárak emelkedésének.

Az árak növekedése szinte teljesen leáll

Az ingatlanok értéke, amely a pandémiás fellendülés idején kétszámjegyű éves ütemben emelkedett, most alig mozdul. Az amerikai ingatlanok medián eladási ára mindössze 1,1%-kal emelkedett éves szinten 2026 januárjában, 422 921 dollárra, ami jelentős csökkenés a egy évvel korábbi 4,1%-os éves növekedéshez képest a Redfin adatai szerint. A tipikus ingatlan 2,1%-kal a végső listaára alatt kelt el januárban – ez a legmeredekebb januári árengedmény 2023 óta –, és az ingatlanoknak mindössze 20,8%-a kelt el a kikiáltási ár felett, ami a legalacsonyabb arány 2020 januárja óta.

„Mivel sokkal több eladó ingatlan van, mint amennyi ember vásárolni akar, a piacon lévő vevőknek lehetőségük van tárgyalni” – jegyezték meg a Redfin közgazdászai, hozzátéve, hogy ez a dinamika természetes felső határt szab az áremelkedésnek.

A készletek növekedése átalakítja az erőviszonyokat

A nemzeti aktív listák 10%-kal nőttek éves szinten januárban a ResiClub Analytics szerint. A Sun Belt és a Mountain West nagy részén a rendelkezésre álló készlet visszatért a járvány előtti 2019-es szintre, vagy meghaladta azt. A változás drámai: a becslések szerint az eladók most 600 000-rel többen vannak, mint a komoly vevők, ami megfordítja azt az évekig tartó szorítást, amely amerikaiak millióit zárta ki a lakástulajdonból.

A kora tavaszi listák is emelkednek. Az új listák 29%-kal ugrottak hétről hétre, és közel 10%-kal éves szinten február végén – ez az egyik legerősebb kora tavaszi listázási hét a közelmúltban. A meglévő lakások értékesítése pozitívan reagált, februárban 1,7%-kal emelkedett, ami azt jelzi, hogy az alacsonyabb árak és a javuló elérhetőség kezdik lecsalogatni a vevőket a partvonalról.

Figyelem: Építési nehézségek

Nem minden jel pozitív. Az építési engedélyek, bár még mindig évi 1,52 millió egységen állnak – ami a legmagasabb érték 2024 eleje óta –, bizonytalansággal néznek szembe a vámok által vezérelt anyagköltségek és a munkaerőpiaci korlátok miatt. Az új építkezések tartós visszaesése korlátozhatja a kínálat növekedését, és az év későbbi szakaszában megújult felfelé irányuló nyomást gyakorolhat az árakra. A HousingWire elemzői arra figyelmeztetnek, hogy az elérhetőség javulása megtorpanhat, ha a jelzáloghitelek kamatai 6,5% fölé emelkednek, vagy ha a készlet növekedése stagnál.

A kilátások: Óvatos optimizmus

A Zillow előrejelzése szerint 20 nagyvárosi területen lesz elérhető a lakhatás az átlagos jövedelmű háztartások számára az év végére – ez a legmagasabb érték 2022 óta. Egyelőre a 2026-os tavasz valódi, ha törékeny is, enyhülést jelent a vásárlók számára. Miután évekig kiszorultak, partvonalra kerültek és túllicitálták őket, az amerikai lakásvásárlók végre egy olyan piacra lépnek be, amely lépésről lépésre az ő javukra dolgozik.