Az amerikai jelzáloghitelek kamatai 2022 óta először 6% alá estek

Egy mérföldkő, ami megváltoztatja a számítást

Több mint három és fél év után az Egyesült Államokban az átlagos 30 éves, fix kamatozású jelzáloghitel kamata 6% alá csökkent. A Freddie Mac jelentése szerint a referencia-kamatláb 5,98% volt 2026 februárjának utolsó hetében – ez a harmadik egymást követő heti csökkenés, és a legalacsonyabb érték 2022. szeptember 8. óta, amikor a kamatláb 5,89% volt. Ennek a szimbolikus küszöbnek az átlépése már most is érezteti hatását az ingatlanpiacokon, országszerte.

A csökkenés egy nehéz időszak után következett be, amikor a kamatlábak 2023 végén a 7% közeli csúcsot érték el, és egészen 2025 januárjáig 6,96% körül ingadoztak a NPR szerint. Több millió, a partvonalon várakozó potenciális vásárló számára a hír a lehető legjobb pillanatban érkezik: éppen a tavaszi lakásvásárlási szezon kezdetén.

A megfizethetőség négy éve a legjobb

A háztartások költségvetésére gyakorolt gyakorlati hatás jelentős. A Redfin legfrissebb megfizethetőségi elemzése szerint egy átlagos jövedelmű amerikai háztartás most körülbelül 331 483 dollár értékű lakást engedhet meg magának – ez 30 302 dolláros javulás egy évvel ezelőtthöz képest, és a legmagasabb megfizethető ár 2022 márciusa óta. Ez a változás azt jelenti, hogy a vásárlóerő visszatér azokhoz a vásárlókhoz, akik a pandémia utáni kamatemelkedés során kiszorultak a piacról.

A bérek növekedése támogató szerepet játszott. Az elmúlt évben a jövedelmek sok piacon gyorsabban nőttek, mint a lakásárak, ami tovább növelte az alacsonyabb hitelköltségek előnyeit. A szakértők azonban óvatosságra intenek, hogy a kép korántsem egységes.

Több lakás, több tárgyalás

Az alacsonyabb kamatlábak a kínálat jelentős javulásával párhuzamosan érkeznek. Az amerikai lakáskészlet 2026 februárjában hozzávetőleg 10%-kal nőtt az előző évhez képest, ami több lehetőséget és nagyobb tárgyalási pozíciót biztosít a vásárlóknak, mint a pandémia óta bármikor, a ResiClub Analytics szerint. Az eladók pedig egyre nagyobb hajlandóságot mutatnak a kikiáltási árak csökkentésére – ez figyelemre méltó változás azután az évek után, amikor a hirdetések rendszeresen licitháborúkat váltottak ki.

A Zillow 4,26 millió meglévő lakás eladására számít 2026-ban, ami 4,3%-os növekedés a tavalyi összesítéshez képest, és a javuló megfizethetőséget jelöli meg elsődleges katalizátorként. A Redfin hasonlóképpen erősebb tavaszi szezonra számít, mint 2025-ben, amikor a kamatlábak a csúcs vásárlási hónapokban 6,8% körül mozogtak.

Regionális különbségek továbbra is nagyok

A fellendülés nem egyenletesen oszlik el. A J.P. Morgan Global Research előrejelzése szerint az Északkeleti és Középnyugati régiókban idén 3-4%-os lakásár-emelkedés várható, amit a korlátozott kínálat és a stabil kereslet támaszt alá. A Sun Belt – beleértve a floridai, texasi és arizonai piacokat – gyengébb kilátásokkal néz szembe, mivel az új építkezések hulláma fokozatosan felszívja a pandémia alatti migrációs boom során felhalmozódott többletkeresletet.

Az úgynevezett lock-in effect – amikor a 3% alatti, pandémia idején felvett jelzáloghitelekkel rendelkező lakástulajdonosok nem hajlandók eladni és magasabb kamatláb mellett újat venni – csak lassan enyhül. Országosan a készlet körülbelül 17,8%-kal marad a pandémia előtti 2019-es szint alatt, a HousingWire által nyomon követett lakásügyi adatok szerint, ami azt jelenti, hogy a strukturális kínálati hiány nem oldódott meg.

Óvatos optimizmus a piacon

Az ingatlanügynökök a vásárlók hangulatát óvatosan optimistának írják le – érdeklődőnek, de nem euforikusnak. A 6%-nak mint határnak a pszichológiai súlya valós volt: sok vásárló kifejezetten addig várt, amíg a kamatlábak át nem lépték ezt a vonalat. Most, hogy ez megtörtént, a nyílt napok forgalma növekszik, és a jelzáloghitel-kérelmek száma emelkedik, bár egyes államokban a magas lakásbiztosítási költségek és ingatlanadók továbbra is csorbítják a megfizethetőség javulását.

Hogy ez a tavasz valódi fordulópont lesz-e a magas kamatlábak miatt évek óta befagyott lakáspiac számára, a közgazdászok szerint mindenekelőtt egyetlen változótól függ: hogy a Federal Reserve óvatos megközelítése a további kamatcsökkentésekkel kapcsolatban kitart-e – vagy enged a lassuló gazdaságnak. Egyelőre a vásárlók élvezhetik az évek óta legkedvezőbb feltételeket. Az, hogy élnek-e vele, a tavaszi szezon fogja megválaszolni.