Úrokové sadzby hypoték v USA klesli pod 6 % prvýkrát od roku 2022

Prelom, ktorý mení pravidlá hry

Priemerná úroková sadzba 30-ročnej hypotéky s fixnou sadzbou v Spojených štátoch klesla pod 6 % prvýkrát za viac ako tri a pol roka. Spoločnosť Freddie Mac uviedla, že referenčná sadzba dosiahla v poslednom februárovom týždni 2026 úroveň 5,98 % – čo je tretí týždenný pokles v rade a najnižšia hodnota od 8. septembra 2022, keď sadzba dosahovala 5,89 %. Prekročenie tejto symbolickej hranice už rezonuje na realitných trhoch od pobrežia k pobrežiu.

K poklesu dochádza po náročnom období, keď sadzby koncom roka 2023 kulminovali blízko 7 % a ešte v januári 2025 sa pohybovali okolo 6,96 %, ako uvádza NPR. Pre milióny potenciálnych kupujúcich, ktorí čakali v úzadí, prichádza táto správa v ideálnom momente: práve keď sa rozbieha jarná sezóna nákupu domov.

Dostupnosť dosahuje najlepšie hodnoty za štyri roky

Praktický dopad na rozpočty domácností je značný. Podľa najnovšej analýzy dostupnosti od spoločnosti Redfin si americká domácnosť so stredným príjmom môže teraz dovoliť dom v cene približne 331 483 USD – čo je zlepšenie o 30 302 USD v porovnaní s pred rokom a najvyššia cenovo dostupná úroveň od marca 2022. Tento posun predstavuje návrat reálnej kúpnej sily pre kupujúcich, ktorí boli počas prudkého nárastu sadzieb po pandémii vytlačení z trhu.

Rast miezd zohral podpornú úlohu. Za posledný rok príjmy na mnohých trhoch rástli rýchlejšie ako ceny domov, čo znásobilo výhodu nižších nákladov na pôžičky. Analytici však upozorňujú, že situácia zďaleka nie je jednotná.

Viac domov, viac vyjednávania

Nižšie sadzby prichádzajú spolu s výrazným zlepšením ponuky. Ponuka nehnuteľností v USA vzrástla vo februári 2026 približne o 10 % medziročne, čo kupujúcim poskytuje viac možností a väčšiu vyjednávaciu silu ako kedykoľvek predtým od pandémie, podľa spoločnosti ResiClub Analytics. Predávajúci zase prejavujú rastúcu ochotu znižovať požadované ceny – čo je pozoruhodný posun po rokoch, keď inzeráty bežne priťahovali cenové vojny.

Spoločnosť Zillow predpovedá 4,26 milióna predajov existujúcich domov v roku 2026, čo je 4,3 % nárast oproti celkovému počtu z minulého roka, pričom ako hlavný katalyzátor uvádza zlepšujúcu sa dostupnosť. Spoločnosť Redfin podobne očakáva silnejšiu jarnú sezónu ako v roku 2025, keď sa sadzby počas vrcholných mesiacov nákupu pohybovali okolo 6,8 %.

Regionálne rozdiely zostávajú veľké

Oživenie nie je rovnomerne rozložené. J.P. Morgan Global Research predpovedá, že severovýchod a stredozápad zaznamenajú tento rok nárast cien domov o 3 – 4 %, čo podporí obmedzená ponuka a stabilný dopyt. Sun Belt – vrátane trhov na Floride, v Texase a Arizone – čelí miernejším vyhliadkam, keďže vlna novej výstavby postupne absorbuje nadmerný dopyt nahromadený počas pandemického migračného boomu.

Takzvaný lock-in efekt – keď majitelia domov s hypotékami z obdobia pandémie s úrokom pod 3 % odmietajú predať a prejsť na vyššiu sadzbu – sa uvoľňuje len pomaly. Celkovo je ponuka nehnuteľností približne o 17,8 % nižšia ako pred pandémiou v roku 2019, podľa údajov o bývaní sledovaných spoločnosťou HousingWire, čo znamená, že štrukturálny nedostatok ponuky nebol vyriešený.

Opatrný optimizmus na trhu

Realitní agenti opisujú náladu medzi kupujúcimi ako opatrne optimistickú – angažovanú, ale nie euforickú. Psychologická váha 6 % ako bariéry bola reálna: mnohí kupujúci čakali konkrétne na to, kým sadzby prekročia túto hranicu. Teraz, keď sa tak stalo, sa zvyšuje návštevnosť dní otvorených dverí a rastie počet žiadostí o hypotéky, hoci zvýšené náklady na poistenie domov a dane z nehnuteľností v niektorých štátoch naďalej znižujú zisky z dostupnosti na okraji.

Či sa táto jar stane skutočným zlomom pre trh s bývaním, ktorý bol roky zmrazený vysokými sadzbami, závisí podľa ekonómov predovšetkým od jednej premennej: či opatrný prístup Federálneho rezervného systému k ďalšiemu znižovaniu sadzieb vydrží – alebo ustúpi spomaľujúcej sa ekonomike. Zatiaľ majú kupujúci najpriaznivejšie podmienky za posledné roky. Či na ne zareagujú, na to odpovie jarná sezóna.