Úrokové sazby hypoték v USA klesly pod 6 % poprvé od roku 2022

Zlom, který mění rovnici

Poprvé za více než tři a půl roku klesla průměrná sazba 30leté fixní hypotéky ve Spojených státech pod 6 %. Společnost Freddie Mac oznámila, že referenční sazba činila v posledním únorovém týdnu 2026 5,98 % – což je třetí týdenní pokles v řadě a nejnižší hodnota od 8. září 2022, kdy sazba dosahovala 5,89 %. Překročení této symbolické hranice se již projevuje na realitních trzích od pobřeží k pobřeží.

K poklesu dochází po náročném období, kdy sazby koncem roku 2023 kulminovaly blízko 7 % a ještě v lednu 2025 se pohybovaly kolem 6,96 %, jak uvádí NPR. Pro miliony potenciálních kupců, kteří čekali stranou, přichází tato zpráva v ideální okamžik: právě když začíná jarní sezóna nákupu domů.

Dostupnost dosahuje nejlepší hodnoty za čtyři roky

Praktický dopad na rozpočty domácností je značný. Podle nejnovější analýzy dostupnosti od Redfinu si nyní průměrná americká domácnost může dovolit dům v ceně přibližně 331 483 USD – což je zlepšení o 30 302 USD ve srovnání s loňskem a nejvyšší cenová hranice dostupnosti od března 2022. Tento posun představuje návrat reálné kupní síly kupujícím, kteří byli během postpandemického nárůstu sazeb mimo hru.

Růst mezd sehrál podpůrnou roli. V uplynulém roce rostly příjmy na mnoha trzích rychleji než ceny domů, což umocnilo výhodu nižších nákladů na půjčky. Analytici však varují, že situace zdaleka není jednotná.

Více domů, více vyjednávání

Nižší sazby přicházejí spolu s výrazným zlepšením nabídky. Nabídka bydlení v USA se k únoru 2026 meziročně zvýšila zhruba o 10 %, což kupujícím dává více možností a větší vyjednávací sílu než kdykoli od pandemie, podle ResiClub Analytics. Prodávající naopak projevují rostoucí ochotu snižovat požadované ceny – což je pozoruhodný posun po letech, kdy nabídky běžně přitahovaly cenové války.

Společnost Zillow předpovídá v roce 2026 4,26 milionu prodejů stávajících domů, což je nárůst o 4,3 % oproti loňskému celkovému počtu, a jako hlavní katalyzátor uvádí zlepšující se dostupnost. Společnost Redfin podobně očekává silnější jarní sezónu než v roce 2025, kdy se sazby během vrcholných měsíců nákupu pohybovaly kolem 6,8 %.

Regionální rozdíly zůstávají velké

Oživení není rovnoměrně rozloženo. J.P. Morgan Global Research předpovídá, že severovýchod a středozápad zaznamenají letos nárůst cen domů o 3–4 %, což podpoří omezená nabídka a stabilní poptávka. Sun Belt – včetně trhů na Floridě, v Texasu a Arizoně – čelí mírnějšímu výhledu, protože vlna nové výstavby postupně pohlcuje nadměrnou poptávku nahromaděnou během pandemického migračního boomu.

Takzvaný lock-in efekt – kdy majitelé domů s hypotékami z pandemické éry s úrokovou sazbou pod 3 % odmítají prodávat a přecházet na vyšší sazbu – se uvolňuje jen pomalu. Celostátně zůstává nabídka přibližně o 17,8 % pod úrovní před pandemií v roce 2019, podle údajů o bydlení sledovaných HousingWire, což znamená, že strukturální nedostatek nabídky nebyl vyřešen.

Opatrný optimismus na trhu

Realitní agenti popisují náladu mezi kupujícími jako opatrně optimistickou – angažovanou, ale ne euforickou. Psychologická váha 6 % jako bariéry byla reálná: mnoho kupujících čekalo konkrétně na to, až sazby tuto hranici překročí. Nyní, když se tak stalo, se zvyšuje návštěvnost dnů otevřených dveří a roste počet žádostí o hypotéky, i když zvýšené náklady na pojištění domů a daně z nemovitostí v některých státech nadále narušují zisky z dostupnosti na okrajích.

Zda se letošní jaro stane skutečným zlomem pro trh s bydlením, který byl roky zmrazen vysokými sazbami, závisí podle ekonomů především na jedné proměnné: zda opatrný přístup Federálního rezervního systému k dalšímu snižování sazeb vydrží – nebo ustoupí zpomalující se ekonomice. Prozatím mají kupující nejpříznivější podmínky za poslední roky. Zda na ně zareagují, na to odpoví jarní sezóna.