Las tasas hipotecarias en EE. UU. caen por debajo del 6% por primera vez desde 2022

Un hito que cambia las reglas del juego

Por primera vez en más de tres años y medio, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años en Estados Unidos ha caído por debajo del 6%. Freddie Mac informó que la tasa de referencia se situó en el 5,98% en la última semana de febrero de 2026, la tercera caída semanal consecutiva y la lectura más baja desde el 8 de septiembre de 2022, cuando la tasa se situaba en el 5,89%. El cruce de este umbral simbólico ya se está sintiendo en los mercados inmobiliarios de costa a costa.

La caída se produce después de un período difícil en el que las tasas alcanzaron un máximo cercano al 7% a finales de 2023 y se mantuvieron en torno al 6,96% tan recientemente como en enero de 2025, según NPR. Para millones de posibles compradores que habían estado esperando al margen, la noticia llega en el momento ideal: justo cuando comienza la temporada de compra de viviendas de primavera.

La asequibilidad alcanza su mejor nivel en cuatro años

El efecto práctico en los presupuestos familiares es significativo. Según el último análisis de asequibilidad de Redfin, un hogar estadounidense con ingresos medios ahora puede permitirse una vivienda con un precio de aproximadamente $331,483, una mejora de $30,302 en comparación con hace un año y el precio asequible más alto desde marzo de 2022. Ese cambio representa el retorno del poder adquisitivo real a los compradores que habían quedado excluidos durante el aumento de las tasas posterior a la pandemia.

El crecimiento salarial ha desempeñado un papel de apoyo. Durante el último año, los ingresos han aumentado más rápido que los precios de la vivienda en muchos mercados, lo que agrava el beneficio de los menores costos de endeudamiento. Aún así, los analistas advierten que el panorama dista mucho de ser uniforme.

Más viviendas, más negociación

Las tasas más bajas están llegando junto con una mejora significativa en la oferta. El inventario de viviendas en EE. UU. ha aumentado aproximadamente un 10% año tras año a partir de febrero de 2026, lo que brinda a los compradores más opciones y mayor poder de negociación que en cualquier otro momento desde la pandemia, según ResiClub Analytics. Los vendedores, a su vez, están mostrando una creciente disposición a recortar los precios de venta, un cambio notable después de años en los que los listados atraían rutinariamente guerras de ofertas.

Zillow pronostica 4,26 millones de ventas de viviendas existentes en 2026, un aumento del 4,3% con respecto al total del año pasado, citando la mejora del panorama de la asequibilidad como el principal catalizador. Redfin espera de manera similar una temporada de primavera más fuerte que en 2025, cuando las tasas rondaban el 6,8% durante los meses pico de compra.

Las brechas regionales siguen siendo amplias

La recuperación no se distribuye de manera uniforme. J.P. Morgan Global Research proyecta que el noreste y el medio oeste verán ganancias en los precios de la vivienda del 3 al 4% este año, impulsadas por una oferta limitada y una demanda constante. El Cinturón del Sol, que incluye mercados en Florida, Texas y Arizona, enfrenta una perspectiva más suave a medida que una ola de nuevas construcciones absorbe gradualmente el exceso de demanda acumulada durante el auge de la migración pandémica.

El llamado efecto de bloqueo, donde los propietarios con hipotecas de la era de la pandemia por debajo del 3% se niegan a vender y cambiar a una tasa más alta, se está aliviando solo lentamente. A nivel nacional, el inventario sigue estando aproximadamente un 17,8% por debajo de los niveles prepandémicos de 2019, según los datos de vivienda rastreados por HousingWire, lo que significa que la escasez estructural no se ha resuelto.

Optimismo cauteloso en el mercado

Los agentes inmobiliarios describen el estado de ánimo entre los compradores como cautelosamente optimista: comprometidos pero no eufóricos. El peso psicológico del 6% como barrera era real: muchos compradores habían estado esperando específicamente hasta que las tasas cruzaran esa línea. Ahora que lo han hecho, el tráfico de puertas abiertas está aumentando y las solicitudes de hipotecas están aumentando, aunque los elevados costos del seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad en algunos estados continúan erosionando las ganancias de asequibilidad en los márgenes.

Si esta primavera se convierte en un verdadero punto de inflexión para un mercado inmobiliario congelado por años de tasas altas depende, dicen los economistas, de una variable por encima de todas las demás: si el enfoque cauteloso de la Reserva Federal para nuevas reducciones de tasas se mantiene, o cede ante una economía en desaceleración. Por ahora, los compradores tienen las condiciones más favorables en años. Si actúan en consecuencia es la pregunta que responderá la temporada de primavera.