US-Hypothekenzinsen fallen erstmals seit 2022 unter 6 %

Ein Meilenstein, der die Rechnung verändert

Zum ersten Mal seit mehr als dreieinhalb Jahren ist der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Hypotheken mit fester Verzinsung in den Vereinigten Staaten unter 6 % gefallen. Freddie Mac meldete den Referenzzinssatz in der letzten Februarwoche 2026 mit 5,98 % – der dritte wöchentliche Rückgang in Folge und der niedrigste Wert seit dem 8. September 2022, als der Zinssatz bei 5,89 % lag. Das Überschreiten dieser symbolischen Schwelle wirkt sich bereits auf die Immobilienmärkte von Küste zu Küste aus.

Der Rückgang erfolgt nach einer schwierigen Phase, in der die Zinsen Ende 2023 ihren Höchststand bei fast 7 % erreichten und zuletzt im Januar 2025 bei etwa 6,96 % lagen, wie NPR berichtet. Für Millionen von potenziellen Käufern, die an der Seitenlinie gewartet haben, kommt die Nachricht zum idealen Zeitpunkt: genau zu Beginn der Frühjahrssaison für Hauskäufe.

Erschwinglichkeit erreicht besten Wert seit vier Jahren

Die praktischen Auswirkungen auf die Haushaltsbudgets sind erheblich. Laut der jüngsten Erschwinglichkeitsanalyse von Redfin kann sich ein US-Haushalt mit mittlerem Einkommen jetzt ein Haus zum Preis von etwa 331.483 US-Dollar leisten – eine Verbesserung von 30.302 US-Dollar im Vergleich zum Vorjahr und der höchste erschwingliche Preis seit März 2022. Diese Verschiebung stellt eine echte Kaufkraft dar, die zu Käufern zurückkehrt, die während des Zinsanstiegs nach der Pandemie aus dem Markt gedrängt wurden.

Das Lohnwachstum hat eine unterstützende Rolle gespielt. Im vergangenen Jahr sind die Einkommen in vielen Märkten schneller gestiegen als die Immobilienpreise, was den Vorteil niedrigerer Kreditkosten noch verstärkt. Analysten warnen jedoch, dass das Bild alles andere als einheitlich ist.

Mehr Häuser, mehr Verhandlungsspielraum

Niedrigere Zinsen gehen mit einer deutlichen Verbesserung des Angebots einher. Das US-Wohnungsangebot ist im Februar 2026 im Vergleich zum Vorjahr um etwa 10 % gestiegen, was Käufern mehr Optionen und einen größeren Verhandlungsspielraum bietet als zu jedem anderen Zeitpunkt seit der Pandemie, so ResiClub Analytics. Die Verkäufer zeigen ihrerseits eine zunehmende Bereitschaft, die Angebotspreise zu senken – eine bemerkenswerte Veränderung nach Jahren, in denen Angebote routinemäßig Bietergefechte auslösten.

Zillow prognostiziert für 2026 4,26 Millionen Verkäufe bestehender Häuser, ein Anstieg von 4,3 % gegenüber dem Vorjahr, und nennt die verbesserte Erschwinglichkeit als Hauptgrund. Redfin erwartet ebenfalls eine stärkere Frühjahrssaison als 2025, als die Zinsen während der Hauptkaufmonate bei etwa 6,8 % lagen.

Regionale Unterschiede bleiben groß

Die Erholung ist nicht gleichmäßig verteilt. J.P. Morgan Global Research prognostiziert für den Nordosten und Mittleren Westen in diesem Jahr einen Anstieg der Immobilienpreise um 3–4 %, der durch ein begrenztes Angebot und eine stetige Nachfrage gestützt wird. Der Sun Belt – einschließlich der Märkte in Florida, Texas und Arizona – sieht sich mit einem schwächeren Ausblick konfrontiert, da eine Welle von Neubauten allmählich die überschüssige Nachfrage absorbiert, die sich während des Pandemie-Migrationsbooms aufgebaut hat.

Der sogenannte Lock-in-Effekt – bei dem Hausbesitzer mit Hypotheken aus der Pandemiezeit mit Zinssätzen unter 3 % sich weigern, zu verkaufen und zu einem höheren Zinssatz zu wechseln – lässt nur langsam nach. National liegt das Angebot immer noch etwa 17,8 % unter dem Niveau von vor der Pandemie im Jahr 2019, so die von HousingWire verfolgten Wohndaten, was bedeutet, dass die strukturelle Unterversorgung noch nicht behoben ist.

Vorsichtiger Optimismus auf dem Markt

Immobilienmakler beschreiben die Stimmung unter den Käufern als vorsichtig optimistisch – engagiert, aber nicht euphorisch. Das psychologische Gewicht von 6 % als Barriere war real: Viele Käufer hatten speziell gewartet, bis die Zinsen diese Grenze überschritten. Jetzt, da dies der Fall ist, nimmt der Besucherverkehr bei offenen Besichtigungen zu und die Hypothekenanträge steigen, obwohl erhöhte Wohngebäudeversicherungs- und Grundsteuerkosten in einigen Bundesstaaten die Erschwinglichkeitsgewinne am Rande weiterhin schmälern.

Ob dieses Frühjahr zu einem echten Wendepunkt für einen Wohnungsmarkt wird, der jahrelang durch hohe Zinsen eingefroren war, hängt, so sagen Ökonomen, vor allem von einer Variablen ab: ob der vorsichtige Ansatz der Federal Reserve bei weiteren Zinssenkungen anhält – oder einer sich verlangsamenden Wirtschaft weicht. Vorerst haben die Käufer die günstigsten Bedingungen seit Jahren. Ob sie diese nutzen, ist die Frage, die die Frühjahrssaison beantworten wird.