Globális lakáspiac 2026: Enyhülés a kamatokban, élénkülő forgalom

Fordulópont az amerikai vásárlók számára

Az amerikai lakáspiac óvatos optimizmussal – és egy mérföldkővel – lépett be a 2026-os tavaszba. Február 26-án az átlagos 30 éves, fix kamatozású jelzáloghitel kamata 5,98%-ra esett, ezzel 2022 szeptembere óta először csúszva 6% alá a NPR szerint. A pszichológiai jelentősége nehezen túlbecsülhető: miután 2023 végén megközelítette a 7,8%-ot, a hitelfelvételi költségek végre olyan szintre csökkennek, amelyet sok vásárló kezelhetőnek tart.

A National Association of Realtors (NAR) előre jelezte ezt a fellendülést. Lawrence Yun vezető közgazdász 14%-os ugrást jósolt a meglévő lakások eladásában 2026-ra – ami az elmúlt évek legnagyobb várható éves növekedése –, amelyet a kamatok mérsékelt csökkenése, a folyamatos munkahelyteremtés és a három vagy több éve vásárlást halasztó vevők felhalmozott kereslete hajt.

A havi törlesztőrészletek végre csökkennek

A vásárlók számára a számok a megfelelő irányba kezdenek mozdulni. A medián havi lakhatási költségek 2365 dollárra csökkentek a 2026. január 4-én záruló négy hétben – ami 4,7%-os éves csökkenés, és a legalacsonyabb szint az elmúlt két évben a National Mortgage Professional szerint. A lakáspiaci közgazdászok szerint 2026 potenciálisan az első év 2020 óta, amikor az átlagos havi jelzálogköltségek ténylegesen csökkennek.

A J.P. Morgan Global Research előrejelzése szerint az amerikai lakásárak 2026-ban nagyrészt stagnálni fognak, miután az előző évtizedben közel megduplázódtak. Ez a kombináció – stabil árak, alacsonyabb kamatok – jelentős. A NAR becslése szerint a 6% körüli vagy az alatti kamatok akár 5,5 millió további minősített vásárlót is aktiválhatnak országosan.

A fellendülés azonban egyenetlen. A közepes jövedelmű háztartások a rendelkezésre álló kínálatnak mindössze 21%-át engedhetik meg maguknak – szemben a járvány előtti körülbelül 50%-kal. A magas költségű tengerparti piacok nagyrészt elérhetetlenek maradnak az első lakásvásárlók számára, és a medián lakásár még mindig 405 000 dollár. A készletek lassan javulnak, de nem tértek vissza a 2020 előtti szintre.

Európa: Gyors árak, lassú bérek

Az Atlanti-óceán túloldalán a lakhatási megfizethetőségi probléma más jellegű – egyre inkább politikai. Olaszország vezeti az európai lakóingatlan-árnövekedést, a lakások értéke 2025 közepén hozzávetőleg 3,9%-kal nőtt éves szinten, és Milánóban és Rómában jegyezték fel a kontinens legmagasabb prémium bérleti díjait. Az olasz városokban a rendelkezésre álló kínálat 2024-ben 4%-kal csökkent, és 2025-ben is tovább zsugorodott.

Általánosságban elmondható, hogy az EU-ban a lakásárak az elmúlt évtizedben sokkal gyorsabban nőttek, mint a háztartások jövedelme. Az ár-jövedelem arány több mint 20%-kal romlott Portugáliában, Hollandiában, Magyarországon, Luxemburgban, Írországban, Csehországban és Ausztriában. Az EU-s háztartások a rendelkezésre álló jövedelmük átlagosan 19%-át költötték lakhatásra 2024-ben – Görögországban ez elérte a 36%-ot, Németországban és Svédországban pedig a 25%-ot.

Számos piacon – Spanyolországban, Portugáliában, Írországban, Lengyelországban és Bulgáriában – egy átlagos kétszobás lakás bérlése a városi területeken a medián fizetés több mint 80%-át felemészti az Eurostat adatai szerint, amelyeket az Európai Bizottság idézett. A lakhatás az EU polgárai körében a legfontosabb problémává vált a közelmúltbeli közvélemény-kutatások szerint.

Óvatos optimizmus a következő évre

Az EU-ban a reálbérek várhatóan 2025-ben 1,6%-kal, 2026-ban pedig 1,1%-kal nőnek, ami az Európai Bizottság előrejelzései szerint mérsékelten javítja a hitelfelvételi kapacitást. A JLL előrejelzése szerint a globális lakóingatlan-befektetések 2026-ban meghaladják a 250 milliárd dollárt, és az Egyesült Államok várhatóan visszatér a járvány előtti befektetési szintre. A globális lakáspiac stabilizálódik a járvány utáni évek turbulenciája után – de a lakások ára és az, amit a hétköznapi háztartások megengedhetnek maguknak, továbbra is az évtized meghatározó kihívása.