Globální trh s bydlením 2026: Sazby klesají, prodeje se zotavují

Zlomový bod pro americké kupce

Americký trh s bydlením vstoupil do jara 2026 s opatrným optimismem – a milníkem. 26. února klesla průměrná úroková sazba 30leté hypotéky s pevnou sazbou na 5,98 %, čímž se poprvé od září 2022 dostala pod 6 %, uvádí NPR. Psychologický význam nelze přeceňovat: poté, co koncem roku 2023 dosáhly téměř 7,8 %, se náklady na půjčky konečně vracejí k úrovni, kterou mnozí kupující považují za zvládnutelnou.

Národní asociace realitních kanceláří (NAR) tuto obnovu předpověděla. Hlavní ekonom Lawrence Yun předpověděl 14% nárůst prodeje stávajících domů pro rok 2026 – největší očekávaný roční nárůst za poslední roky – tažený mírným poklesem sazeb, pokračujícím růstem zaměstnanosti a nahromaděnou poptávkou od kupujících, kteří nákupy odložili na tři a více let.

Měsíční splátky konečně klesají

Pro kupující se čísla začínají pohybovat správným směrem. Medián měsíčních plateb za bydlení klesl na 2 365 USD během čtyř týdnů končících 4. ledna 2026 – meziročně o 4,7 % a na nejnižší úroveň zaznamenanou za dva roky, uvádí National Mortgage Professional. Ekonomové specializující se na bydlení popisují rok 2026 jako potenciálně první rok od roku 2020, kdy průměrné měsíční náklady na hypotéku skutečně klesnou.

J.P. Morgan Global Research předpovídá, že ceny domů v USA budou v roce 2026 celkově stagnovat poté, co se za předchozí desetiletí téměř zdvojnásobily. Tato kombinace – stabilní ceny, nižší sazby – je významná. NAR odhaduje, že sazby na úrovni 6 % nebo blízko této hodnoty by mohly uvolnit až 5,5 milionu dalších kvalifikovaných kupujících v celostátním měřítku.

Obnova je však nerovnoměrná. Domácnosti se středními příjmy si mohou dovolit pouze 21 % dostupných nabídek – což je pokles z přibližně 50 % před pandemií. Pobřežní trhy s vysokými náklady zůstávají pro kupce, kteří si pořizují první bydlení, z velké části mimo dosah a medián ceny domu stále činí 405 000 USD. Zásoby se pomalu zlepšují, ale nevrátily se na úroveň před rokem 2020.

Evropa: Rychlé ceny, pomalé mzdy

Na druhé straně Atlantiku má problém s dostupností bydlení jinou strukturu – takovou, která je stále více politická. Itálie vede v růstu cen rezidenčních nemovitostí v Evropě, přičemž hodnota domů vzrostla v polovině roku 2025 přibližně o 3,9 % meziročně a prémiové nájmy v Miláně a Římě zaznamenaly jedny z nejvyšších zisků na kontinentu. Dostupné nabídky v italských městech klesly v roce 2024 o 4 % a pokračovaly v poklesu i v roce 2025.

Obecněji řečeno, ceny domů v EU rostly za poslední desetiletí mnohem rychleji než příjmy domácností. Poměr cen k příjmům se zhoršil o více než 20 % v Portugalsku, Nizozemsku, Maďarsku, Lucembursku, Irsku, Česku a Rakousku. Domácnosti v EU utratily v roce 2024 v průměru 19 % svého disponibilního příjmu za bydlení – v Řecku dosáhly 36 % a v Německu a Švédsku 25 %.

Na několika trzích – ve Španělsku, Portugalsku, Irsku, Polsku a Bulharsku – spotřebuje pronájem standardního dvoupokojového bytu více než 80 % mediánu platu v městských oblastech, podle údajů Eurostatu citovaných Evropskou komisí. Bydlení se podle nedávných průzkumů stalo hlavním problémem mezi občany EU.

Opatrný optimismus pro nadcházející rok

Reálné mzdy v EU by měly podle prognóz Evropské komise vzrůst o 1,6 % v roce 2025 a o 1,1 % v roce 2026, což by mělo mírně zlepšit úvěruschopnost. JLL předpovídá, že globální investice do bydlení překročí v roce 2026 250 miliard USD, přičemž se očekává, že se USA vrátí na úroveň investic před pandemií. Globální trh s bydlením se po letech postpandemické turbulence stabilizuje – ale propast mezi tím, kolik domy stojí, a tím, co si běžné domácnosti mohou dovolit, zůstává určující výzvou tohoto desetiletí.