Mercado Inmobiliario Global 2026: Disminuyen los Tipos de Interés y se Recuperan las Ventas

Un punto de inflexión para los compradores estadounidenses

El mercado inmobiliario estadounidense entró en la primavera de 2026 con un optimismo cauteloso... y un hito. El 26 de febrero, el tipo de interés medio de las hipotecas fijas a 30 años cayó hasta el 5,98%, situándose por debajo del 6% por primera vez desde septiembre de 2022, según NPR. La importancia psicológica es difícil de exagerar: tras alcanzar un máximo cercano al 7,8% a finales de 2023, los costes de financiación por fin retroceden hacia un territorio que muchos compradores consideran manejable.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) ya había previsto esta recuperación. El economista jefe, Lawrence Yun, predijo un aumento del 14% en las ventas de viviendas existentes para 2026, el mayor incremento anual previsto en años, impulsado por modestas bajadas de los tipos de interés, el continuo crecimiento del empleo y la demanda acumulada de compradores que han aplazado sus compras durante tres o más años.

Por fin bajan las cuotas mensuales

Para los compradores, las cifras están empezando a moverse en la dirección correcta. La cuota mensual media de la vivienda cayó hasta los 2.365 dólares durante las cuatro semanas que terminaron el 4 de enero de 2026, un 4,7% menos interanual y el nivel más bajo registrado en dos años, según National Mortgage Professional. Los economistas del sector inmobiliario describen 2026 como potencialmente el primer año desde 2020 en el que los costes hipotecarios mensuales medios disminuyen realmente.

J.P. Morgan Global Research prevé que los precios de la vivienda en EE. UU. se mantengan en general estables en 2026, tras casi duplicarse en la década anterior. Esa combinación (precios estables, tipos más bajos) es significativa. La NAR estima que unos tipos de interés cercanos al 6% podrían desbloquear hasta 5,5 millones de compradores cualificados adicionales a nivel nacional.

La recuperación, sin embargo, es desigual. Los hogares de ingresos medios solo pueden permitirse el 21% de las viviendas disponibles, frente a aproximadamente el 50% antes de la pandemia. Los mercados costeros de alto coste siguen estando en gran medida fuera del alcance de los compradores primerizos, y el precio medio de la vivienda sigue siendo de 405.000 dólares. El inventario está mejorando lentamente, pero no ha vuelto a los niveles anteriores a 2020.

Europa: Precios rápidos, salarios lentos

Al otro lado del Atlántico, el problema de la asequibilidad de la vivienda tiene una textura diferente, una que es cada vez más política. Italia lidera el crecimiento de los precios residenciales en Europa, con un aumento del valor de las viviendas de aproximadamente el 3,9% interanual a mediados de 2025, y los alquileres de primera calidad en Milán y Roma registran algunas de las mayores ganancias del continente. Las viviendas disponibles en las ciudades italianas cayeron un 4% en 2024 y siguieron disminuyendo en 2025.

En términos más generales, los precios de la vivienda en la UE han crecido mucho más rápido que los ingresos familiares en la última década. Los ratios precio/ingresos se deterioraron en más de un 20% en Portugal, los Países Bajos, Hungría, Luxemburgo, Irlanda, Chequia y Austria. Los hogares de la UE gastaron una media del 19% de sus ingresos disponibles en vivienda en 2024, alcanzando el 36% en Grecia y el 25% tanto en Alemania como en Suecia.

En varios mercados (España, Portugal, Irlanda, Polonia y Bulgaria), el alquiler de un piso estándar de dos dormitorios consume más del 80% del salario medio en las zonas urbanas, según datos de Eurostat citados por la Comisión Europea. La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos de la UE, según encuestas recientes.

Optimismo cauteloso para el año que viene

Se prevé que los salarios reales en la UE crezcan un 1,6% en 2025 y un 1,1% en 2026, lo que debería mejorar modestamente la capacidad de endeudamiento, según las previsiones de la Comisión Europea. JLL prevé que la inversión global en vivienda supere los 250.000 millones de dólares en 2026, y se espera que EE. UU. vuelva a los niveles de inversión anteriores a la pandemia. El mercado inmobiliario mundial se está estabilizando tras años de turbulencias postpandémicas, pero la diferencia entre lo que cuestan las viviendas y lo que pueden permitirse los hogares comunes sigue siendo el reto definitorio de la década.