Globálny trh s bývaním v roku 2026: Úrokové sadzby klesajú, predaj ožíva

Bod obratu pre amerických kupujúcich

Americký trh s bývaním vstúpil do jari 2026 s opatrným optimizmom – a míľnikom. 26. februára klesla priemerná 30-ročná fixná úroková sadzba hypoték na 5,98 %, čím sa prvýkrát od septembra 2022 dostala pod 6 %, uvádza NPR. Psychologický význam je ťažké preceňovať: po dosiahnutí vrcholu blízko 7,8 % koncom roka 2023 sa náklady na pôžičky konečne vracajú na úroveň, ktorú mnohí kupujúci považujú za zvládnuteľnú.

Národná asociácia realitných kancelárií (NAR) túto obnovu predpovedala. Hlavný ekonóm Lawrence Yun predpovedal 14 % nárast predaja existujúcich domov v roku 2026 – čo je najväčší očakávaný ročný nárast za posledné roky – poháňaný miernym poklesom sadzieb, pokračujúcim rastom zamestnanosti a nahromadeným dopytom od kupujúcich, ktorí odložili nákupy na tri alebo viac rokov.

Mesačné splátky konečne klesajú

Pre kupujúcich sa čísla začínajú hýbať správnym smerom. Medián mesačných splátok za bývanie klesol na 2 365 USD počas štyroch týždňov končiacich sa 4. januára 2026 – čo je medziročný pokles o 4,7 % a najnižšia úroveň zaznamenaná za dva roky, uvádza National Mortgage Professional. Bytoví ekonómovia opisujú rok 2026 ako potenciálne prvý rok od roku 2020, v ktorom priemerné mesačné náklady na hypotéku skutočne klesnú.

J.P. Morgan Global Research predpokladá, že ceny domov v USA budú v roku 2026 vo všeobecnosti stagnovať po tom, čo sa za predchádzajúce desaťročie takmer zdvojnásobili. Táto kombinácia – stabilné ceny, nižšie sadzby – je významná. NAR odhaduje, že sadzby na úrovni alebo blízko 6 % by mohli odomknúť až 5,5 milióna ďalších kvalifikovaných kupujúcich na celoštátnej úrovni.

Obnova je však nerovnomerná. Domácnosti so strednými príjmami si môžu dovoliť len 21 % dostupných ponúk – čo je pokles z približne 50 % pred pandémiou. Nákladné pobrežné trhy zostávajú pre kupujúcich prvého bývania z veľkej časti mimo dosahu a mediánová cena domu stále predstavuje 405 000 USD. Zásoby sa pomaly zlepšujú, ale nevrátili sa na úroveň pred rokom 2020.

Európa: Rýchle ceny, pomalé mzdy

Na druhej strane Atlantiku má problém s dostupnosťou bývania inú štruktúru – takú, ktorá je čoraz viac politická. Taliansko vedie v raste cien rezidenčných nehnuteľností v Európe, pričom hodnota domov vzrástla v polovici roka 2025 približne o 3,9 % medziročne a prémiové nájomné v Miláne a Ríme zaznamenalo jedny z najvyšších ziskov na kontinente. Dostupné ponuky v talianskych mestách klesli v roku 2024 o 4 % a pokračovali v zmenšovaní sa aj v roku 2025.

Vo všeobecnosti ceny domov v EÚ rástli za posledné desaťročie oveľa rýchlejšie ako príjmy domácností. Pomer cien k príjmom sa zhoršil o viac ako 20 % v Portugalsku, Holandsku, Maďarsku, Luxembursku, Írsku, Česku a Rakúsku. Domácnosti v EÚ vynaložili v roku 2024 v priemere 19 % svojho disponibilného príjmu na bývanie – pričom v Grécku dosiahli 36 % a v Nemecku a Švédsku 25 %.

Na niekoľkých trhoch – v Španielsku, Portugalsku, Írsku, Poľsku a Bulharsku – spotrebuje prenájom štandardného dvojizbového bytu viac ako 80 % mediánového platu v mestských oblastiach, podľa údajov Eurostatu, ktoré citovala Európska komisia. Bývanie sa podľa nedávnych prieskumov stalo najväčším problémom medzi občanmi EÚ.

Opatrný optimizmus pre nadchádzajúci rok

Reálne mzdy v EÚ by mali podľa prognóz Európskej komisie vzrásť o 1,6 % v roku 2025 a o 1,1 % v roku 2026, čo by malo mierne zlepšiť úverovú kapacitu. JLL predpokladá, že globálne investície do bývania presiahnu v roku 2026 250 miliárd USD, pričom sa očakáva, že USA sa vrátia na úroveň investícií pred pandémiou. Globálny trh s bývaním sa stabilizuje po rokoch postpandemickej turbulencie – ale priepasť medzi tým, koľko domy stoja a čo si bežné domácnosti môžu dovoliť, zostáva určujúcou výzvou desaťročia.