Globalny Rynek Nieruchomości 2026: Stopy Procentowe Spadają, Sprzedaż Odbija

Punkt Zwrotny dla Amerykańskich Nabywców

Amerykański rynek nieruchomości wkroczył w wiosnę 2026 roku z ostrożnym optymizmem – i ważnym osiągnięciem. 26 lutego średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie spadło do 5,98%, schodząc poniżej 6% po raz pierwszy od września 2022 roku, jak podaje NPR. Trudno przecenić psychologiczne znaczenie tego faktu: po osiągnięciu szczytu w okolicach 7,8% pod koniec 2023 roku, koszty kredytów wreszcie spadają w kierunku poziomu, który wielu nabywców uważa za akceptowalny.

National Association of Realtors (NAR) prognozowało to ożywienie. Główny ekonomista Lawrence Yun przewidział 14% wzrost sprzedaży istniejących domów w 2026 roku – największy oczekiwany roczny wzrost od lat – napędzany przez umiarkowane spadki stóp procentowych, dalszy wzrost zatrudnienia i skumulowany popyt ze strony nabywców, którzy odkładali zakupy przez trzy lub więcej lat.

Miesięczne Raty Wreszcie Spadają

Dla kupujących liczby zaczynają się zmieniać w dobrym kierunku. Mediana miesięcznych rat za mieszkanie spadła do 2365 USD w ciągu czterech tygodni kończących się 4 stycznia 2026 roku – o 4,7% rok do roku i jest to najniższy poziom odnotowany od dwóch lat, jak podaje National Mortgage Professional. Ekonomiści zajmujący się rynkiem nieruchomości opisują rok 2026 jako potencjalnie pierwszy rok od 2020 roku, w którym średnie miesięczne koszty kredytu hipotecznego faktycznie spadną.

J.P. Morgan Global Research prognozuje, że ceny domów w USA będą zasadniczo stabilne w 2026 roku, po niemal podwojeniu się w ciągu poprzedniej dekady. To połączenie – stabilne ceny, niższe stopy procentowe – ma znaczenie. NAR szacuje, że stopy procentowe na poziomie lub w pobliżu 6% mogą odblokować nawet 5,5 miliona dodatkowych potencjalnych nabywców w skali kraju.

Ożywienie jest jednak nierównomierne. Gospodarstwa domowe o średnich dochodach mogą sobie pozwolić tylko na 21% dostępnych ofert – w porównaniu z około 50% przed pandemią. Rynki nadmorskie o wysokich kosztach pozostają w dużej mierze poza zasięgiem nabywców po raz pierwszy, a mediana ceny domu nadal wynosi 405 000 USD. Zapasy powoli się poprawiają, ale nie powróciły do poziomów sprzed 2020 roku.

Europa: Szybkie Ceny, Wolne Płace

Po drugiej stronie Atlantyku problem dostępności mieszkań ma inną strukturę – coraz bardziej polityczną. Wzrost cen mieszkań we Włoszech jest najwyższy w Europie, a wartość domów wzrosła o około 3,9% rok do roku w połowie 2025 roku, a czynsze za najlepsze nieruchomości w Mediolanie i Rzymie odnotowały jedne z najwyższych wzrostów na kontynencie. Dostępne oferty w włoskich miastach spadły o 4% w 2024 roku i nadal się kurczyły w 2025 roku.

Ogólnie rzecz biorąc, ceny domów w UE rosły znacznie szybciej niż dochody gospodarstw domowych w ciągu ostatniej dekady. Wskaźniki cen do dochodów pogorszyły się o ponad 20% w Portugalii, Holandii, na Węgrzech, w Luksemburgu, Irlandii, Czechach i Austrii. Gospodarstwa domowe w UE wydały średnio 19% swoich dochodów rozporządzalnych na mieszkanie w 2024 roku – osiągając 36% w Grecji i 25% w Niemczech i Szwecji.

Na kilku rynkach – w Hiszpanii, Portugalii, Irlandii, Polsce i Bułgarii – wynajem standardowego dwupokojowego mieszkania pochłania ponad 80% mediany wynagrodzenia na obszarach miejskich, zgodnie z danymi Eurostatu cytowanymi przez Komisję Europejską. Mieszkania stały się największym problemem wśród obywateli UE, zgodnie z niedawnymi sondażami.

Ostrożny Optymizm na Nadchodzący Rok

Prognozuje się, że realne płace w UE wzrosną o 1,6% w 2025 roku i 1,1% w 2026 roku, co powinno umiarkowanie poprawić zdolność kredytową, zgodnie z prognozami Komisji Europejskiej. JLL prognozuje, że globalne inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe przekroczą 250 miliardów dolarów w 2026 roku, a oczekuje się, że USA powrócą do poziomów inwestycji sprzed pandemii. Globalny rynek nieruchomości stabilizuje się po latach popandemicznych turbulencji – ale różnica między tym, ile kosztują domy, a tym, na co stać zwykłe gospodarstwa domowe, pozostaje kluczowym wyzwaniem tej dekady.