Wiosna 2026: Dostępność mieszkań w USA najwyższa od 4 lat

Najbardziej optymistyczna wiosna od trzech lat

Po raz pierwszy od czasu, gdy Rezerwa Federalna rozpoczęła agresywny cykl podwyżek stóp procentowych w 2022 roku, amerykańscy nabywcy domów wchodzą w wiosenny sezon sprzedaży z czymś, co przypomina prawdziwy optymizm. Oprocentowanie kredytów hipotecznych na krótko spadło poniżej 6% pod koniec lutego – osiągając 5,98% średniej dla kredytów 30-letnich o stałym oprocentowaniu, co nie zdarzyło się od 2022 roku – podczas gdy najbardziej konkurencyjni kredytodawcy oferowali oprocentowanie nawet na poziomie 5,375%. W rezultacie siła nabywcza wzrosła do najwyższego poziomu od czterech lat.

Według danych zebranych przez Yahoo Finance i Zillow, typowe amerykańskie gospodarstwo domowe o średnich dochodach może sobie teraz pozwolić na dom w cenie około 331 483 USD – czyli o około 30 000 USD więcej niż o tej porze w zeszłym roku. Typowe miesięczne raty kredytu hipotecznego spadły o 8,4% rok do roku, ponieważ połączenie spadających stóp procentowych i rosnących dochodów gospodarstw domowych zmieniło kalkulację dla milionów potencjalnych nabywców.

Rynek wreszcie przechyla się na korzyść kupujących

Sytuacja z podażą również uległa znacznej poprawie. ConsumerAffairs donosi, że sprzedający przewyższają obecnie liczbę aktywnych kupujących o około 600 000 – w porównaniu z 444 000 w styczniu 2025 roku. Ta różnica przekłada się bezpośrednio na siłę negocjacyjną dla osób poszukujących domów, które w dużej mierze pozostawały na uboczu od 2022 roku.

Ekonomiści Zillow szacują, że gospodarstwo domowe o średnich dochodach ma teraz dostęp do około 446 982 ofert – o około 82 300 więcej niż rok temu – co stanowi 40,3% wszystkich domów na rynku, w porównaniu z 34,8% dwanaście miesięcy wcześniej. Firma przewiduje, że domy będą dostępne w 20 głównych aglomeracjach miejskich do końca roku, co stanowi najszerszą dostępność w miastach najwyższego szczebla od 2022 roku.

Na poziomie krajowym raty kredytu hipotecznego pochłaniają obecnie 32,6% mediany dochodu gospodarstwa domowego, co jest najlepszym wskaźnikiem od sierpnia 2022 roku, według raportu dla inwestorów Zillow. Przewiduje się, że do grudnia wskaźnik ten poprawi się jeszcze bardziej do 31,8%.

Irański znak zapytania

A potem nadszedł konflikt. Amerykańsko-izraelskie ataki militarne na Iran wstrząsnęły rynkami obligacji na początku marca, gwałtownie podnosząc rentowność 10-letnich obligacji skarbowych i podciągając oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych z powrotem powyżej 6%. CBS News i HousingWire donoszą, że inwestorzy wyceniają obecnie odnowione ryzyko inflacji, ponieważ dostawy ropy naftowej przez Cieśninę Ormuz spowalniają – usuwając z globalnego obiegu około 20 milionów baryłek dziennie. Średnia cena galona benzyny wzrosła o 27 centów w ciągu jednego tygodnia, co przypomina szok związany z rosyjską inwazją na Ukrainę w 2022 roku.

Dla rynku mieszkaniowego kluczowe jest pytanie o czas trwania. Krótki konflikt prawdopodobnie pozwoliłby na powrót stóp procentowych w okolice 6% lub poniżej, utrzymując wiosenny sezon na właściwych torach. Przedłużająca się eskalacja, ostrzegają analitycy, mogłaby ponownie rozpalić szerszą inflację – zmuszając Rezerwę Federalną do utrzymywania stóp procentowych na wyższym poziomie przez dłuższy czas i niwecząc znaczną część postępu w zakresie dostępności, jaki dokonał się w ciągu ostatniego roku.

"Perspektywy zależą całkowicie od czasu trwania konfliktu. Przedłużające się zakłócenia w dostawach energii doprowadziłyby do wyższej inflacji – a to utrzymałoby oprocentowanie kredytów hipotecznych na wyższym poziomie przez dłuższy czas" – zauważyli ekonomiści cytowani przez HousingWire.

Pozostają wyzwania strukturalne

Jeszcze przed geopolitycznymi przeciwnościami, amerykański rynek mieszkaniowy stoi w obliczu chronicznego deficytu strukturalnego. Realtor.com szacuje, że krajowa luka podażowa powiększyła się do prawie 4 milionów domów – niedobór, który narastał przez ponad dekadę i którego żaden pojedynczy wiosenny sezon nie jest w stanie rozwiązać. Nabywcy po raz pierwszy, zwłaszcza pokolenie Z i młode rodziny, pozostają najbardziej narażeni na presję związaną z dostępnością, nawet jeśli ogólny obraz ulega poprawie.

National Association of Realtors przewiduje, że ogólna sprzedaż domów wzrośnie umiarkowanie w 2026 roku, a wzrost cen spowolni do niskich jednocyfrowych wartości – co stanowi mile widzianą zmianę w stosunku do dwucyfrowych wzrostów z czasów pandemii. To, czy wiosna 2026 roku spełni swoje wczesne obietnice, zależy teraz w równym stopniu od wydarzeń w Zatoce Perskiej, jak i od decyzji Rezerwy Federalnej.