Jar 2026: Dostupnosť bývania v USA na štvorročnom maxime

Najoptimistickejšia jar za posledné tri roky

Po prvýkrát od začiatku agresívneho cyklu zvyšovania sadzieb Federálnym rezervným systémom v roku 2022 vstupujú americkí záujemcovia o kúpu domu do jarnej sezóny predaja s niečím, čo sa podobá skutočnému optimizmu. Úrokové sadzby hypoték krátko klesli koncom februára pod 6 % – dotkli sa úrovne 5,98 % pri 30-ročnej fixnej priemernej sadzbe, čo je míľnik, ktorý sme nevideli od roku 2022 – zatiaľ čo najkonkurencieschopnejší veritelia ponúkali sadzby už od 5,375 %. Výsledok: kúpna sila prudko vzrástla na štvorročné maximum.

Podľa údajov zostavených spoločnosťami Yahoo Finance a Zillow, si domácnosť v USA so stredným príjmom môže teraz dovoliť dom s cenou približne 331 483 USD – čo je približne o 30 000 USD viac ako v rovnakom období minulého roka. Typické mesačné splátky hypotéky klesli medziročne o 8,4 %, pretože kombinácia klesajúcich sadzieb a rastúcich príjmov domácností zmenila kalkuláciu pre milióny potenciálnych kupujúcich.

Trh sa konečne nakláňa na stranu kupujúcich

Výrazne sa zlepšila aj situácia s ponukou. ConsumerAffairs uvádza, že predávajúci teraz prevyšujú aktívnych kupujúcich približne o 600 000 – čo je nárast zo 444 000 v januári 2025. Tento rozdiel sa priamo premieta do vyjednávacej sily pre záujemcov o kúpu domu, ktorí od roku 2022 väčšinou stáli bokom.

Ekonómovia zo spoločnosti Zillow odhadujú, že domácnosť so stredným príjmom má teraz prístup k približne 446 982 ponukám – čo je približne o 82 300 viac ako pred rokom – čo predstavuje 40,3 % všetkých domov na trhu, čo je nárast z 34,8 % pred dvanástimi mesiacmi. Spoločnosť predpokladá, že do konca roka budú domy dostupné v 20 hlavných metropolitných oblastiach, čo je najširšia dostupnosť v mestách najvyššej úrovne od roku 2022.

Na národnej úrovni teraz splátky hypotéky spotrebujú 32,6 % mediánu príjmu domácnosti, čo je najlepší pomer od augusta 2022, podľa investorskej správy spoločnosti Zillow. Predpokladá sa, že do decembra sa táto hodnota ďalej zlepší na 31,8 %.

Iránsky faktor neistoty

Potom prišiel konflikt. Americko-izraelské vojenské údery na Irán otriasli začiatkom marca dlhopisovými trhmi, čo prudko zvýšilo výnosy 10-ročných štátnych dlhopisov a stiahlo 30-ročné úrokové sadzby hypoték späť nad 6 %. CBS News a HousingWire uviedli, že investori teraz započítavajú obnovené riziko inflácie, pretože dodávky ropy cez Hormuzský prieliv sa spomaľujú – čím sa z globálneho obehu odstraňuje približne 20 miliónov barelov denne. Priemerná cena galónu benzínu vyskočila za jediný týždeň o 27 centov, čo pripomína šok z ruskej invázie na Ukrajinu v roku 2022.

Pre trh s bývaním je kritickou otázkou trvanie. Krátky konflikt by pravdepodobne umožnil sadzbám vrátiť sa späť k 6 % alebo nižšie, čím by sa jarná sezóna udržala na správnej ceste. Predĺžená eskalácia, varujú analytici, by mohla znovu rozprúdiť širšiu infláciu – čo by prinútilo Federálny rezervný systém držať sadzby dlhšie vyššie a vymazať väčšinu pokroku v oblasti dostupnosti dosiahnutého za posledný rok.

"Výhľad závisí výlučne od trvania konfliktu. Dlhodobé narušenie dodávok energie by viedlo k vyššej inflácii – a to by udržalo úrokové sadzby hypoték dlhšie vyššie," poznamenali ekonómovia citovaní spoločnosťou HousingWire.

Štrukturálne výzvy pretrvávajú

Ešte pred geopolitickými prekážkami čelí americký trh s bývaním chronickému štrukturálnemu deficitu. Realtor.com odhaduje, že národný rozdiel v ponuke sa rozšíril na takmer 4 milióny domov – nedostatok, ktorý sa tvorí už viac ako desať rokov a ktorý žiadna jediná jarná sezóna nedokáže vyriešiť. Kupujúci prvého bývania, najmä generácia Z a mladé rodiny, zostávajú najviac vystavení tlaku na dostupnosť, aj keď sa mediánový obraz zlepšuje.

Národná asociácia realitných kancelárií predpokladá, že celkový predaj domov v roku 2026 mierne vzrastie, pričom rast cien sa spomalí na nízke jednociferné hodnoty – čo je vítaná zmena oproti dvojciferným nárastom z obdobia pandémie. Či jar 2026 splní svoj skorý sľub, teraz závisí rovnako od udalostí v Perzskom zálive, ako aj od rozhodnutí Federálneho rezervného systému.