Evropská bytová krize: Střední třída si nemůže dovolit bydlení

Propast v nabídce, kterou nelze překlenout

Evropa čelí prohlubující se krizi dostupnosti bydlení, která stále více vytlačuje domácnosti se středními příjmy z vlastnického bydlení – a napíná trh s nájemním bydlením až na hranici jeho možností. Kombinace chronické nedostatečné výstavby, zvýšených nákladů na stavební práce a regulačních překážek vytvořila to, co analytici popisují jako strukturální selhání, které nemohou rychle vyřešit ani klesající úrokové sazby, ani opatrný investiční optimismus.

Čísla jsou alarmující. Evropská investiční banka odhaduje, že EU potřebovala v roce 2025 dalších 2,25 milionu bytových jednotek – zhruba o 50 % více, než se jich skutečně postavilo. Podle Evropského parlamentu v Evropě chybí přibližně 10 milionů bytů, přičemž nájmy od roku 2010 vzrostly o více než 30 % a překonávají růst příjmů na celém kontinentu. Mezi lety 2010 a začátkem roku 2025 vzrostly ceny nájmů v průměru o 27,8 %, zatímco reálné příjmy domácností se zvýšily pouze o zhruba 20 %.

Nová výstavba nedokázala tuto mezeru zaplnit. Stavební povolení pro nové byty v EU klesla z téměř 2 milionů v roce 2021 na pouhých 1,5 milionu v roce 2024, protože vysoké úrokové sazby, prudce rostoucí náklady na materiály a složité povolovací procesy odrazovaly developery. Německo – jeden z největších evropských trhů s bydlením – zaznamenalo podle studie ING Construction Outlook 2026 pokles povolení pro rodinné domy o 20,3 % a pro bytové domy o 19,7 % jen v roce 2024.

Střední třída je pod tlakem

V klíčových evropských metropolích – Berlíně, Paříži, Amsterdamu, Praze, Varšavě – si domácnosti se středními příjmy již nemohou dovolit koupit nemovitost a jsou tlačeny na již tak přetížený trh s nájemním bydlením. Zpráva PwC/ULI Emerging Trends in Real Estate Europe 2026, která zkoumala vedoucí představitele odvětví na celém kontinentu, označuje rezidenční nemovitosti za kritický bod tlaku, přičemž dostupné bydlení se objevuje mezi deseti nejzajímavějšími sektory nemovitostí – což odráží, jak akutní se stal nedostatek nabídky.

Evropský výhled PGIM Real Estate na rok 2026 podobně varuje, že poptávka po bydlení i nadále převyšuje nabídku, která je omezena nízkou mírou povolování a vysokými náklady na stavební práce, přičemž se předpokládá, že nájmy budou v Evropě v roce 2026 stabilně růst, a to zejména ve Španělsku a Nizozemsku. Domácnosti v EU již utrácejí v průměru 19 % disponibilního příjmu za bydlení – v Řecku to stoupá na 36 % a v Německu a Švédsku na 25 %.

Investice směřují do prémiových, nikoli dostupných nemovitostí

Institucionální investoři se z velké části zaměřili na prémiové městské lokality a logistická aktiva – sektory nabízející předvídatelnější výnosy. Dostupné bydlení je naopak chronicky podfinancované, částečně proto, že regulační omezení a regulace nájemného snižují předvídatelnost výnosů. Průzkum PwC zjistil, že i když existuje obnovený zájem o rezidenční sektory, včetně studentského bydlení a co-livingu, objem kapitálu směřujícího do skutečně dostupného bydlení zůstává hluboko pod tím, co je potřeba.

Celková nálada na trhu ve zprávě PwC/ULI se posunula od opatrného optimismu k naprostému pragmatismu: většina respondentů očekává, že dostupnost dluhového a vlastního kapitálu se v roce 2026 zvýší, ale geopolitické napětí a ekonomická nejistota i nadále tlumí jakékoli odvážné závazky vůči dostupnému segmentu trhu.

Politický tlak roste

V prosinci 2025 zveřejnila Evropská komise svůj Plán pro dostupné bydlení, jehož cílem je přidat 650 000 dalších bytů ročně nad rámec současných 1,6 milionu postavených ročně. Zvláštní výbor Evropského parlamentu pro bydlení přijal v březnu 2026 rozsáhlou zprávu, podpořenou 367 hlasy proti 166, která vyzývá k vyřizování žádostí o stavební povolení do 60 dnů a k přesměrování nevyužitých prostředků z Plánu obnovy a odolnosti na výstavbu dostupného bydlení.

„Generace, která si nemůže dovolit bydlení, nemůže budovat budoucnost,“ varoval zpravodaj Borja Giménez Larraz, čímž vystihl politickou naléhavost, která nyní tuto problematiku obklopuje.

Cesta vpřed

Po poklesu o 1,5 % v roce 2024 a stagnaci v roce 2025 se předpokládá, že evropský stavební sektor poroste v roce 2026 pouze o 1,5 % – což je mírné oživení, ale zdaleka nedostačující k řešení deficitu, který se vytvářel deset let. Bez trvalé politické koordinace, cílených dotací a seriózní deregulace plánovacích systémů analytici varují, že se bytová krize bude i nadále prohlubovat, narušovat sociální strukturu velkých evropských měst a upevňovat nerovnost pro celou generaci.