Europas Wohnungskrise: Mittelschicht kann sich Wohnraum nicht mehr leisten

Eine Angebotslücke, die sich nicht schließen wird

Europa steht vor einer sich verschärfenden Krise der Wohnraumbezahlbarkeit, die Haushalte mit mittlerem Einkommen zunehmend vom Immobilienerwerb ausschließt – und die Mietmärkte bis an ihre Grenzen belastet. Ein Zusammentreffen von chronischer Unterinvestition, erhöhten Baukosten und regulatorischen Engpässen hat zu einem geführt, was Analysten als strukturelles Versagen bezeichnen, das weder sinkende Zinsen noch vorsichtiger Investitionsoptimismus schnell beheben können.

Die Zahlen sind alarmierend. Die Europäische Investitionsbank schätzt, dass die EU im Jahr 2025 2,25 Millionen zusätzliche Wohneinheiten benötigt – etwa 50 % mehr als tatsächlich gebaut wurden. Laut dem Europäischen Parlament fehlen in Europa schätzungsweise 10 Millionen Wohnungen, wobei die Mieten seit 2010 um mehr als 30 % gestiegen sind und das Einkommenswachstum auf dem gesamten Kontinent übertreffen. Zwischen 2010 und Anfang 2025 stiegen die Mietpreise im Durchschnitt um 27,8 %, während die realen Haushaltseinkommen nur um etwa 20 % zunahmen.

Neubauten haben die Lücke nicht geschlossen. Die Baugenehmigungen für neue EU-Wohnungen sanken von fast 2 Millionen im Jahr 2021 auf nur noch 1,5 Millionen im Jahr 2024, da hohe Zinsen, steigende Materialkosten und komplexe Genehmigungsverfahren Bauträger abschreckten. Deutschland – einer der größten Wohnungsmärkte Europas – verzeichnete laut ING's Construction Outlook 2026 allein im Jahr 2024 einen Rückgang der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 20,3 % und für Mehrfamilienhäuser um 19,7 %.

Mittelschicht wird verdrängt

In wichtigen europäischen Hauptstädten – Berlin, Paris, Amsterdam, Prag, Warschau – können sich Haushalte mit mittlerem Einkommen Wohneigentum nicht mehr leisten und werden in einen bereits überlasteten Mietmarkt gedrängt. Der PwC/ULI Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 Bericht, für den leitende Branchenvertreter auf dem gesamten Kontinent befragt wurden, bezeichnet Wohnimmobilien als kritischen Belastungspunkt, wobei bezahlbarer Wohnraum unter den zehn wichtigsten Immobiliensektoren von Interesse auftaucht – ein Spiegelbild dafür, wie akut das Angebotsdefizit geworden ist.

PGIM Real Estate's 2026 European outlook warnt ebenfalls davor, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin das Angebot übersteigt, was durch niedrige Genehmigungsraten und hohe Baukosten eingeschränkt wird, wobei für 2026 ein stetiger Anstieg der Mieten in ganz Europa prognostiziert wird, angeführt von Spanien und den Niederlanden. EU-Haushalte geben bereits durchschnittlich 19 % ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen aus – in Griechenland steigt dieser Wert auf 36 % und in Deutschland und Schweden auf 25 %.

Investitionen fließen in Premium- statt in bezahlbaren Wohnraum

Institutionelle Investoren haben sich weitgehend auf erstklassige urbane Lagen und Logistikimmobilien konzentriert – Sektoren, die vorhersehbarere Renditen bieten. Bezahlbarer Wohnraum hingegen bleibt chronisch unterfinanziert, was zum Teil daran liegt, dass regulatorische Beschränkungen und Mietpreisbindungen die Vorhersagbarkeit der Rendite verringern. Die PwC-Umfrage ergab, dass zwar ein erneutes Interesse an Wohnsegmenten wie Studentenwohnheimen und Co-Living besteht, das Kapitalvolumen, das in wirklich bezahlbaren Wohnraum fließt, aber weit unter dem liegt, was benötigt wird.

Die allgemeine Marktstimmung im PwC/ULI-Bericht hat sich von vorsichtigem Optimismus zu offenem Pragmatismus verschoben: Die meisten Befragten erwarten, dass die Verfügbarkeit von Fremd- und Eigenkapital im Jahr 2026 steigen wird, aber geopolitische Spannungen und wirtschaftliche Unsicherheit dämpfen weiterhin jedes mutige Engagement am bezahlbaren Ende des Marktes.

Politischer Druck wächst

Im Dezember 2025 veröffentlichte die Europäische Kommission ihren Plan für bezahlbaren Wohnraum, der darauf abzielt, zusätzlich zu den derzeit 1,6 Millionen gebauten Wohnungen pro Jahr 650.000 zusätzliche Wohnungen jährlich zu schaffen. Der Sonderausschuss des Europäischen Parlaments für Wohnungsbau verabschiedete im März 2026 einen umfassenden Bericht, der mit 367 zu 166 Stimmen angenommen wurde und in dem gefordert wird, dass Genehmigungsanträge innerhalb von 60 Tagen bearbeitet werden und dass nicht verwendete Mittel aus dem Aufbau- und Resilienzplan für den Bau von bezahlbarem Wohnraum umgeleitet werden.

„Eine Generation, die sich kein Zuhause leisten kann, kann keine Zukunft aufbauen“, warnte Berichterstatter Borja Giménez Larraz und brachte damit die politische Dringlichkeit zum Ausdruck, die das Thema inzwischen umgibt.

Der Weg nach vorn

Nach einem Rückgang von 1,5 % im Jahr 2024 und einer Stagnation im Jahr 2025 wird für Europas Bausektor im Jahr 2026 ein Wachstum von nur 1,5 % prognostiziert – eine bescheidene Erholung, die aber bei weitem nicht ausreicht, um ein Defizit zu beheben, das seit einem Jahrzehnt besteht. Ohne nachhaltige politische Koordination, gezielte Subventionen und eine ernsthafte Deregulierung der Planungssysteme, warnen Analysten, wird sich die Wohnungskrise weiter verschärfen, das soziale Gefüge der europäischen Großstädte untergraben und die Ungleichheit für eine Generation verfestigen.