Kryzys mieszkaniowy w Europie: Klasa średnia poza zasięgiem

Luka podaży, której nie da się zasypać

Europa stoi w obliczu pogłębiającego się kryzysu dostępności mieszkań, który coraz bardziej wypycha gospodarstwa domowe o średnich dochodach z rynku nieruchomości na własność – i doprowadza rynki najmu do granic możliwości. Zbieg chronicznego niedoinwestowania w budownictwo, wysokich kosztów budowy i wąskich gardeł regulacyjnych stworzył to, co analitycy opisują jako strukturalne fiasko, którego ani łagodzenie stóp procentowych, ani ostrożny optymizm inwestycyjny nie mogą szybko rozwiązać.

Liczby są alarmujące. Europejski Bank Inwestycyjny szacuje, że UE potrzebowała dodatkowych 2,25 miliona mieszkań w 2025 roku – o około 50% więcej niż faktycznie zbudowano. Według Parlamentu Europejskiego w Europie brakuje około 10 milionów mieszkań, a czynsze wzrosły o ponad 30% od 2010 roku, przewyższając wzrost dochodów na całym kontynencie. Między 2010 a początkiem 2025 roku ceny najmu wzrosły średnio o 27,8%, podczas gdy realne dochody gospodarstw domowych wzrosły tylko o około 20%.

Nowe budownictwo nie zdołało zasypać tej luki. Liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań w UE spadła z prawie 2 milionów w 2021 roku do zaledwie 1,5 miliona w 2024 roku, ponieważ wysokie stopy procentowe, gwałtownie rosnące koszty materiałów i złożone procedury uzyskiwania pozwoleń zniechęciły deweloperów. Niemcy – jeden z największych rynków mieszkaniowych w Europie – odnotowały spadek liczby pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych o 20,3% i budynków wielorodzinnych o 19,7% tylko w 2024 roku, zgodnie z raportem ING Construction Outlook 2026.

Klasa średnia wypchnięta

W kluczowych europejskich stolicach – Berlinie, Paryżu, Amsterdamie, Pradze, Warszawie – gospodarstwa domowe o średnich dochodach nie mogą już sobie pozwolić na zakup nieruchomości i są wypychane na i tak już przeciążony rynek najmu. Raport PwC/ULI Emerging Trends in Real Estate Europe 2026, w którym przeprowadzono ankietę wśród starszych liderów branży na całym kontynencie, wskazuje na nieruchomości mieszkaniowe jako krytyczny punkt nacisku, a mieszkania dostępne cenowo pojawiają się wśród dziesięciu najważniejszych sektorów nieruchomości – co odzwierciedla, jak poważny stał się deficyt podaży.

Prognoza PGIM Real Estate dla Europy na rok 2026 podobnie ostrzega, że popyt na mieszkania nadal przewyższa podaż, ograniczony niskimi wskaźnikami wydawania pozwoleń i wysokimi kosztami budowy, a czynsze mają stale rosnąć w całej Europie w 2026 roku, na czele z Hiszpanią i Holandią. Gospodarstwa domowe w UE wydają już średnio 19% dochodów do dyspozycji na mieszkanie – wzrastając do 36% w Grecji i 25% w Niemczech i Szwecji.

Inwestycje płyną do segmentu premium, a nie do mieszkań dostępnych cenowo

Inwestorzy instytucjonalni w dużej mierze skłaniają się ku lokalizacjom w centrach miast i aktywom logistycznym – sektorom oferującym bardziej przewidywalne zwroty. Mieszkania dostępne cenowo, przeciwnie, pozostają chronicznie niedofinansowane, częściowo dlatego, że ograniczenia regulacyjne i kontrola czynszów zmniejszają przewidywalność zysków. Badanie PwC wykazało, że chociaż istnieje ponowne zainteresowanie sektorami mieszkaniowymi, w tym mieszkaniami studenckimi i co-livingiem, wolumen kapitału płynącego w kierunku naprawdę przystępnych cenowo mieszkań pozostaje znacznie poniżej tego, co jest potrzebne.

Ogólny sentyment rynkowy w raporcie PwC/ULI przesunął się od ostrożnego optymizmu do wyraźnego pragmatyzmu: większość respondentów spodziewa się wzrostu dostępności długu i kapitału własnego w 2026 roku, ale napięcia geopolityczne i niepewność gospodarcza nadal tłumią wszelkie odważne zaangażowanie w przystępną cenowo część rynku.

Rosnąca presja polityczna

W grudniu 2025 roku Komisja Europejska opublikowała swój Plan Dostępnego Budownictwa Mieszkaniowego, którego celem jest dodanie 650 000 dodatkowych mieszkań rocznie, oprócz obecnych 1,6 miliona budowanych rocznie. Specjalna komisja Parlamentu Europejskiego ds. mieszkalnictwa przyjęła w marcu 2026 roku szeroko zakrojony raport, poparty 367 głosami za i 166 przeciw, wzywający do rozpatrywania wniosków o pozwolenia w ciągu 60 dni oraz do przekierowania niewykorzystanych środków z Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności na budowę mieszkań dostępnych cenowo.

„Pokolenie, którego nie stać na dom, nie może budować przyszłości” – ostrzegł sprawozdawca Borja Giménez Larraz, oddając polityczną pilność, która obecnie otacza tę kwestię.

Przyszłość

Po skurczeniu się o 1,5% w 2024 roku i stagnacji w 2025 roku, sektor budowlany w Europie ma wzrosnąć zaledwie o 1,5% w 2026 roku – to skromne ożywienie, ale dalekie od tego, co jest potrzebne do rozwiązania deficytu narastającego od dekady. Bez trwałej koordynacji politycznej, ukierunkowanych dotacji i poważnej deregulacji systemów planowania, analitycy ostrzegają, że kryzys mieszkaniowy będzie się nadal pogłębiał, niszcząc tkankę społeczną głównych miast Europy i utrwalając nierówności na pokolenie.