Válka s Íránem vyhnala hypotéky nad 6 %, trh s bydlením stagnuje
Eskalující konflikt s Íránem vyhnal úrokové sazby u amerických 30letých hypoték zpět nad 6 %, což ohrožuje jarní sezónu nákupu nemovitostí. Globální růst cen domů zpomaluje na 2,4 % ročně a dostupnost bydlení zůstává pro střední třídu v Evropě a Asii nedosažitelná.
Křehké oživení vykolejeno
Zrovna když americký trh s bydlením vykazoval první známky oživení po letech – úroková sazba u 30leté fixní hypotéky krátce klesla pod 6 % poprvé od roku 2022 – eskalující vojenský konflikt s Íránem rozbil klid. Začátkem března 2026 se sazby vyšplhaly zpět na 6,11–6,12 %, čímž se vymazaly týdny pokroku a uvrhl se stín na to, co mělo být slibnou jarní prodejní sezónou.
Mechanismus byl rychlý a známý: íránské údery otřásly dluhopisovými trhy, cena ropy Brent se vrátila nad 80 dolarů za barel a ceny benzinu v USA vyskočily o 27 centů za jediný týden – takové tempo bylo naposledy zaznamenáno, když Rusko v roce 2022 napadlo Ukrajinu. Obavy z inflace prudce vzrostly, což vyhnalo výnosy státních dluhopisů výše a hypoteční sazby následovaly během několika dní.
"Dokud dojde k rychlému vyřešení, náklady na půjčky pravděpodobně nevzrostou natolik, aby zničily momentum – ale vleklý konflikt by udržel tlak na růst výnosů, které ovlivňují hypoteční úvěry," varovali ekonomové.
Naděje na jarní sezónu u ledu
Načasování nemohlo být horší. Zájemci o koupi domu, kteří se drželi stranou během poklesu sazeb, projevovali neochotu se zavázat ještě před posledním nárůstem, uvádí zpráva Yahoo Finance. Nyní, když sazby opět rostou, analytici očekávají další vlnu váhání – zejména mezi kupujícími, kteří si pořizují první bydlení a jsou nejcitlivější na kolísání měsíčních splátek.
Širší obraz trhu odráží tento tlak. Růst cen domů v USA zpomalil téměř na nulu na celostátní úrovni, přičemž J.P. Morgan Global Research předpovídá 0% zhodnocení pro rok 2026 celkově a pokles cen se předpovídá ve 22 ze 100 největších amerických měst. Index dostupnosti bydlení Národní asociace realitních kanceláří zůstává zhruba o 35 % pod úrovní před pandemií COVID.
Globální ceny se drží – ale jen tak tak
Navzdory turbulencím není globální obraz jednotně ponurý. V 55 sledovaných trzích nominální ceny domů stále rostou o 2,4 % meziročně, přičemž 86 % zemí vykazuje pozitivní trendy, podle údajů Global Property Guide. Velkou část tohoto růstu však požírá inflace v nákladných ekonomikách, takže reálné zisky jsou pro většinu domácností iluzorní.
V Evropě dosáhla krize dostupnosti bydlení kritického bodu. Pouze 14 % evropských měst uvádí, že bydlení je pro jejich obyvatele dostupné, přičemž krize nejvíce dopadá na pracovníky se středními příjmy – učitele, zdravotní sestry, policisty – kteří si již nemohou dovolit žít ve městech, ve kterých pracují, podle údajů monitoringu Eurocities. K největšímu zhoršení poměru ceny a příjmu došlo v Portugalsku, Nizozemsku, Maďarsku, Irsku a Rakousku.
Asie je na tom ještě hůře. Asijská rozvojová banka uvádí průměrný poměr ceny a příjmu 15,8 v asijských městech – úroveň klasifikovaná jako silně nedostupná – ve srovnání s benchmarkem kolem 4 v rozvinutých ekonomikách.
Luxus: Trh sám pro sebe
Zatímco kupující ze střední třídy bojují, luxusní segment se i nadále řídí zcela odlišnými pravidly. Aktivita zahraničních kupujících v USA vzrostla o 44 % meziročně, což je způsobeno globální akumulací bohatství a odhadovanými 6 biliony dolarů v generačním bohatství převedeném jen v roce 2025, podle zprávy Sotheby's International Realty's 2026 Luxury Outlook. Nákupy v hotovosti dominují a zcela izolují transakce v nejvyšším segmentu od volatility hypotečních sazeb.
Bezpečnost, soukromí a kvalita životního stylu předstihly rozlohu jako definující luxusní metriky, přičemž uzavřené komunity a odolná infrastruktura přitahují mezinárodní kupce do vstupních měst i na nově vznikající trhy životního stylu.
Co bude dál
Vývoj globálního trhu s nemovitostmi v roce 2026 nyní zásadně závisí na geopolitice. Rychlá deeskalace v Íránu by mohla umožnit pokles cen ropy, zmírnit obavy z inflace a přivést hypoteční sazby zpět k – nebo pod – psychologicky kritickou hranici 6 %. Prodloužený konflikt však riskuje, že sazby ještě zvýší, prohloubí propast v dostupnosti bydlení a dále rozdělí trh, který je již rozdělen mezi bohaté mezinárodní kupce a stále více vyloučenou místní střední třídu.
