Wojna z Iranem winduje oprocentowanie kredytów hipotecznych powyżej 6%, hamując rynek nieruchomości

Krucha poprawa wykolejona

W momencie, gdy rynek nieruchomości w USA wykazywał pierwsze oznaki ożywienia od lat – z oprocentowaniem 30-letniego kredytu hipotecznego na stałą stopę spadającym na krótko poniżej 6% po raz pierwszy od 2022 roku – eskalacja konfliktu militarnego z Iranem zburzyła spokój. Na początku marca 2026 roku oprocentowanie wzrosło z powrotem do 6,11–6,12%, niwecząc tygodnie postępu i rzucając cień na to, co miało być obiecującym wiosennym sezonem sprzedaży.

Mechanizm był szybki i dobrze znany: irańskie ataki wstrząsnęły rynkami obligacji, cena ropy naftowej wzrosła powyżej 80 dolarów za baryłkę, a ceny benzyny w USA skoczyły o 27 centów w ciągu jednego tygodnia – ostatni raz tak szybki wzrost obserwowano, gdy Rosja najechała Ukrainę w 2022 roku. Obawy o inflację wzrosły, podnosząc rentowność obligacji skarbowych, a oprocentowanie kredytów hipotecznych podążyło za nimi w ciągu kilku dni.

„Dopóki konflikt zostanie szybko rozwiązany, koszty kredytów prawdopodobnie nie wzrosną na tyle, by zniweczyć impet – ale przedłużający się konflikt utrzyma presję na wzrost rentowności, które wpływają na kredyty mieszkaniowe” – ostrzegali ekonomiści.

Nadzieje na wiosenny sezon zamrożone

Wybrany moment nie mógł być gorszy. Kupujący domy, którzy czekali na bocznej linii podczas spadku oprocentowania, wykazywali niechęć do podjęcia decyzji jeszcze przed ostatnim skokiem, jak wynika z raportu Yahoo Finance. Teraz, gdy oprocentowanie ponownie rośnie, analitycy spodziewają się kolejnej fali wahań – szczególnie wśród osób kupujących dom po raz pierwszy, które są najbardziej wrażliwe na wahania miesięcznych rat.

Szerszy obraz rynku odzwierciedla tę presję. Wzrost cen domów w USA spowolnił do niemal zera w skali kraju, a J.P. Morgan Global Research prognozuje 0% wzrost na rok 2026, a spadki cen prognozowane są w 22 ze 100 największych amerykańskich miast. Indeks dostępności Narodowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami pozostaje o około 35% poniżej poziomu sprzed pandemii COVID.

Ceny globalne utrzymują się – ale ledwo

Pomimo turbulencji, globalny obraz nie jest jednolicie ponury. Na 55 monitorowanych rynkach nominalne ceny domów nadal rosną o 2,4% rok do roku, a 86% krajów odnotowuje pozytywne trendy, zgodnie z danymi Global Property Guide. Jednak duża część tego wzrostu jest niwelowana przez inflację w gospodarkach o wysokich kosztach, co sprawia, że realne zyski są iluzoryczne dla większości gospodarstw domowych.

W Europie kryzys dostępności osiągnął punkt krytyczny. Tylko 14% europejskich miast raportuje, że mieszkania są dostępne dla ich mieszkańców, a kryzys najmocniej dotyka pracowników o średnich dochodach – nauczycieli, pielęgniarki, policjantów – których nie stać już na mieszkanie w miastach, w których pracują, zgodnie z danymi monitoringu Eurocities. Największe pogorszenie relacji cen do dochodów nastąpiło w Portugalii, Holandii, na Węgrzech, w Irlandii i Austrii.

Azja radzi sobie jeszcze gorzej. Azjatycki Bank Rozwoju raportuje średni wskaźnik cen do dochodów na poziomie 15,8 w miastach azjatyckich – poziom klasyfikowany jako skrajnie niedostępny – w porównaniu z wartością referencyjną około 4 w krajach rozwiniętych.

Luksus: Rynek sam w sobie

Podczas gdy kupujący z klasy średniej zmagają się z trudnościami, segment luksusowy nadal działa według zupełnie innych zasad. Aktywność zagranicznych nabywców w USA wzrosła o 44% rok do roku, napędzana globalną akumulacją bogactwa i szacowaną kwotą 6 bilionów dolarów przekazaną w ramach transferu międzypokoleniowego bogactwa tylko w 2025 roku, zgodnie z raportem Sotheby's International Realty's 2026 Luxury Outlook. Zakupy za gotówkę dominują, całkowicie izolując transakcje z wyższej półki od zmienności oprocentowania kredytów hipotecznych.

Bezpieczeństwo, prywatność i jakość życia wyprzedziły metraż jako definiujące wskaźniki luksusu, a zamknięte osiedla i odporna infrastruktura przyciągają międzynarodowych nabywców zarówno do głównych miast, jak i wschodzących rynków lifestylowych.

Co dalej

Trajektoria globalnego rynku nieruchomości w 2026 roku zależy teraz w dużej mierze od geopolityki. Szybka deeskalacja w Iranie mogłaby pozwolić na spadek cen ropy naftowej, złagodzić obawy o inflację i sprowadzić oprocentowanie kredytów hipotecznych z powrotem w kierunku – lub poniżej – psychologicznie krytycznego progu 6%. Przedłużający się konflikt grozi jednak dalszym podniesieniem oprocentowania, pogłębiając lukę w dostępności i jeszcze bardziej dzieląc rynek, który jest już podzielony między zamożnych międzynarodowych nabywców a coraz bardziej wykluczoną cenowo lokalną klasę średnią.