Iran-Konflikt treibt Hypothekenzinsen über 6 Prozent und bremst Wohnungsmarkt

Eine fragile Erholung entgleist

Gerade als der US-Wohnungsmarkt erste Lebenszeichen zeigte – mit einem kurzzeitigen Absinken der festen Hypothekenzinsen mit 30-jähriger Laufzeit unter 6 % zum ersten Mal seit 2022 – zerstörte die Eskalation des militärischen Konflikts mit dem Iran die Ruhe. Anfang März 2026 waren die Zinsen wieder auf 6,11–6,12 % gestiegen, wodurch wochenlange Fortschritte zunichte gemacht wurden und ein Schatten auf die eigentlich vielversprechende Frühjahrssaison geworfen wurde.

Der Mechanismus war schnell und bekannt: Iranische Angriffe erschütterten die Anleihemärkte, Rohöl stieg wieder über 80 Dollar pro Barrel, und die Benzinpreise in den USA stiegen in einer einzigen Woche um 27 Cent – ein Tempo, das zuletzt beim Einmarsch Russlands in die Ukraine im Jahr 2022 zu beobachten war. Die Inflationsängste stiegen, trieben die Renditen von Staatsanleihen in die Höhe, und die Hypothekenzinsen folgten innerhalb weniger Tage.

"Solange es eine schnelle Lösung gibt, werden die Kreditkosten wahrscheinlich nicht so stark steigen, dass die Dynamik zunichte gemacht wird – aber ein langwieriger Konflikt würde den Aufwärtsdruck auf die Renditen aufrechterhalten, die Wohnungsbaudarlehen bestimmen", warnten Ökonomen.

Hoffnungen auf die Frühjahrssaison auf Eis gelegt

Das Timing könnte nicht schlechter sein. Hauskäufer, die während des Zinsrückgangs am Rande standen, zeigten bereits vor dem jüngsten Anstieg Zurückhaltung, wie Berichte von Yahoo Finance zeigen. Da die Zinsen nun wieder steigen, erwarten Analysten eine weitere Welle der Zurückhaltung – insbesondere bei Erstkäufern, die am empfindlichsten auf monatliche Zahlungsschwankungen reagieren.

Das breitere Marktumfeld spiegelt diesen Druck wider. Das Wachstum der US-Immobilienpreise hat sich landesweit auf nahezu Null verlangsamt, wobei J.P. Morgan Global Research für 2026 insgesamt eine Wertsteigerung von 0 % prognostiziert und in 22 der 100 größten amerikanischen Städte Preisrückgänge erwartet werden. Der Erschwinglichkeitsindex der National Association of Realtors liegt weiterhin etwa 35 % unter dem Niveau vor COVID.

Globale Preise halten sich – aber nur knapp

Trotz der Turbulenzen ist das globale Bild nicht einheitlich düster. In den 55 beobachteten Märkten sind die nominalen Immobilienpreise immer noch um 2,4 % im Jahresvergleich gestiegen, wobei 86 % der Länder positive Trends verzeichnen, wie Daten des Global Property Guide zeigen. Ein Großteil dieses Wachstums wird jedoch durch die Inflation in teuren Volkswirtschaften zunichte gemacht, wodurch die realen Gewinne für die meisten Haushalte illusorisch sind.

In Europa hat die Erschwinglichkeitskrise einen kritischen Punkt erreicht. Nur 14 % der europäischen Städte berichten, dass Wohnraum für ihre Einwohner zugänglich ist, wobei die Krise vor allem einkommensschwache Arbeitnehmer – Lehrer, Krankenschwestern, Polizisten – trifft, die es sich nicht mehr leisten können, in den Städten zu leben, in denen sie arbeiten, wie aus Überwachungsdaten von Eurocities hervorgeht. Die größten Verschlechterungen des Preis-Einkommens-Verhältnisses gab es in Portugal, den Niederlanden, Ungarn, Irland und Österreich.

Asien schneidet noch schlechter ab. Die Asiatische Entwicklungsbank berichtet von einem durchschnittlichen Preis-Einkommens-Verhältnis von 15,8 in asiatischen Städten – ein Wert, der als extrem unerschwinglich eingestuft wird – verglichen mit einem Richtwert von etwa 4 in entwickelten Volkswirtschaften.

Luxus: Ein Markt für sich

Während Käufer der Mittelschicht zu kämpfen haben, operiert das Luxussegment weiterhin nach völlig anderen Regeln. Die Aktivität ausländischer Käufer in den USA stieg im Jahresvergleich um 44 %, angetrieben durch die globale Vermögensbildung und geschätzte 6 Billionen Dollar an Generationenvermögen, die allein im Jahr 2025 übertragen wurden, so der 2026 Luxury Outlook von Sotheby's International Realty. Barkäufe dominieren und isolieren High-End-Transaktionen vollständig von der Volatilität der Hypothekenzinsen.

Sicherheit, Privatsphäre und Lebensqualität haben die Quadratmeterzahl als bestimmende Luxusmerkmale abgelöst, wobei Gated Communities und widerstandsfähige Infrastruktur internationale Käufer in Gateway-Städte und aufstrebende Lifestyle-Märkte gleichermaßen ziehen.

Wie es weitergeht

Die Entwicklung des globalen Immobilienmarktes im Jahr 2026 hängt nun maßgeblich von der Geopolitik ab. Eine rasche Deeskalation im Iran könnte es den Ölpreisen ermöglichen, sich zurückzuziehen, die Inflationsängste zu verringern und die Hypothekenzinsen wieder in Richtung – oder unter – die psychologisch kritische Schwelle von 6 % zu bringen. Ein längerer Konflikt birgt jedoch das Risiko, die Zinsen noch weiter in die Höhe zu treiben, die Erschwinglichkeitslücke zu vergrößern und einen Markt weiter zu spalten, der bereits zwischen wohlhabenden internationalen Käufern und einer zunehmend ausgegrenzten lokalen Mittelschicht aufgeteilt ist.