Építkezési lemaradások miatt 3-4%-kal emelkedhetnek az európai lakbérek 2026-ban

Kínálati szűkület hajtja fel a bérleti díjakat

Az európai bérlőknek 2026-ban ismét emelkedő költségekkel kell szembenézniük. A CBRE 2026-ra vonatkozó európai ingatlanpiaci előrejelzése szerint a strukturális kínálati-keresleti egyensúlyhiány fenntartja a bérleti díjak növekedését a kontinens lakáspiacain, és a lakóingatlan szektor mára Európa legnagyobb ingatlanbefektetési szektorává vált.

A nyomás Dél- és Nyugat-Európában a legakutabb. Spanyolországban a lakáshiány 600 000 és 700 000 lakásra tehető, miközben évente mindössze 118 000 új lakás építését engedélyezik, szemben a mintegy 226 000 új háztartás létrejöttével. Hollandiában a lakásárak várhatóan további 4-5,5%-kal emelkednek 2026-ban, a kereslet pedig nagymértékben a Randstad régióra koncentrálódik. Franciaország hasonlóképpen küzd a tervezési akadályokkal, amelyek visszafogják az új kínálatot, miközben a városi kereslet felgyorsul.

Az építőipar üresjáratban

A kamatlábak enyhe csökkenése ellenére az európai lakásépítési projektek továbbra is mélyponton vannak. Az ING 2026-ra vonatkozó építőipari előrejelzése megjegyzi, hogy a lakásépítési tevékenység 2025-ben tízéves mélypontra esett, a szektor egészére kiterjedő termelési volumen pedig 2024-ben csökkent, tavaly pedig stagnált. 2026-ra most nagyjából 1,5%-os mérsékelt fellendülést vetítenek előre – de a szakértők óva intenek, hogy ez túl kevés, túl késő.

Az akadályok jól dokumentáltak: magas építési költségek, a képzett szakemberek krónikus hiánya, valamint a komplex tervezési és engedélyezési eljárások, amelyek évekkel késleltetik a projekteket. Az Európai Beruházási Bank becslése szerint az EU-nak 2025-ben további 2,25 millió lakásra lett volna szüksége – ez körülbelül 50%-kal több, mint amennyit ténylegesen építettek. Ez a szakadék nem zárult be.

"Sok európai számára a bérleti díjak gyorsabban emelkednek, mint a fizetések – és az új lakások építése messze nem elegendő az egyensúlyhiány korrigálásához." – Housing Europe, State of Housing in Europe 2025

A befektetők az üzemeltetett ingatlanok felé fordulnak

A magas fejlesztési kockázat és a stabilizált eszközök szűkös kínálata miatt az intézményi tőke az üzemeltetett lakóingatlan formák felé fordul. A CBRE a build-to-rent (BTR), a co-living és a célzott hallgatói lakhatás (PBSA) szegmenseket azonosítja, mint amelyek a legerősebb kockázattal korrigált hozamot kínálják 2026-ban.

A BTR-befektetések várhatóan továbbra is erősek maradnak, a családi házas projektek a tranzakciós volumen jelentős részét teszik ki, és a kormányzati lakásprogramok új partnerségi lehetőségeket teremtenek. A hallgatói lakhatási alszektorban a strukturális kínálathiány továbbra is magas kihasználtságot és tartós bérleti díjnövekedést támaszt alá az Egyesült Királyságban, Németországban, Franciaországban és Spanyolországban. Az Ázsiából, Afrikából és Latin-Amerikából érkező nemzetközi hallgatók számának növekedése tovább fokozza a keresletet, megerősítve a skálázható PBSA platformok befektetési indoklását.

Mélyülő megfizethetőségi válság

Ezeknek a dinamikáknak az emberi költségei mérhetők. Az Európai Parlament megjegyzi, hogy a bérleti díjak az EU-ban átlagosan 27,8%-kal emelkedtek 2010 és 2025 eleje között. A spanyol városokban, például Palma és Málaga városában a bérlők ma már a nettó jövedelmük 40-45%-át költik bérleti díjra – jóval a széles körben megfizethetőnek tartott 30%-os küszöb felett.

A szakértők arra figyelmeztetnek, hogy a szociális és megfizethető lakhatásba történő összehangolt állami beruházások nélkül a válság tovább mélyül, veszélyeztetve a munkaerő mobilitását az EU egységes piacán. A nagyvárosi központokból kiszoruló munkavállalók hosszabb ingázással, csökkent termelékenységgel és végső soron a munkavállalás céljából történő költözés elrettentésével szembesülnek – ami aláássa a blokk egyik alapvető gazdasági előnyét.

Mi következik

Az Európai Bizottság a lakhatás megfizethetőségét prioritásként jelölte meg, és számos tagállam – köztük Spanyolország és Hollandia – a közösségi lakásállomány bővítését, a bérleti díjak szabályozását és a szövetkezeti lakásmodelleket vizsgálja. Az, hogy a politikai akarat elegendő lakást eredményez-e a helyszínen, mielőtt a válság súlyosbodik, egyelőre a központi kérdés, amellyel Európa városai 2026-ban szembesülnek.