V roce 2026 porostou nájmy v Evropě o 3–4 % kvůli nedostatku výstavby

Nedostatečná nabídka žene inflaci nájemného vzhůru

Nájemníky v Evropě čeká další rok rostoucích nákladů v roce 2026. Podle studie CBRE European Real Estate Market Outlook 2026 bude strukturální nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou udržovat růst nájemného na evropských rezidenčních trzích, přičemž sektor bydlení se nyní pevně etabloval jako největší investiční sektor nemovitostí v Evropě.

Největší tlak je v jižní a západní Evropě. Španělsko čelí deficitu bydlení odhadovanému na 600 000 až 700 000 bytů, přičemž ročně je schváleno pouze kolem 118 000 nových domů oproti vzniku přibližně 226 000 nových domácností ročně. V Nizozemsku se předpokládá, že ceny domů v roce 2026 dále porostou o 4–5,5 %, přičemž poptávka se silně koncentruje v oblasti Randstad. Podobně se Francie potýká s překážkami v plánování, které brzdí novou nabídku, i když se městská poptávka zrychluje.

Výstavba uvízla na mrtvém bodě

Navzdory mírnému poklesu úrokových sazeb zůstává evropská výstavba bytů hluboce utlumená. Studie ING Construction Outlook 2026 uvádí, že stavební aktivita v oblasti bydlení dosáhla v roce 2025 desetiletého minima, přičemž objem produkce v celém sektoru klesal v roce 2024 a stagnoval v loňském roce. Pro rok 2026 se nyní předpokládá mírné oživení o zhruba 1,5 %, analytici však varují, že je to příliš málo a příliš pozdě.

Překážky jsou dobře zdokumentovány: zvýšené stavební náklady, chronický nedostatek kvalifikovaných řemeslníků a složité plánovací a povolovací režimy, které zpožďují projekty o roky. Evropská investiční banka odhadla, že EU potřebovala v roce 2025 dalších 2,25 milionu bytových jednotek – přibližně o 50 % více, než se skutečně stavělo. Tato mezera se nezmenšila.

"Pro mnoho Evropanů rostou nájmy rychleji než platy – a výstavba nových bytů zdaleka nestačí k nápravě této nerovnováhy." — Housing Europe, State of Housing in Europe 2025

Investoři se obracejí k provozním nemovitostem

Vzhledem ke zvýšenému riziku spojenému s developmentem a nedostatku stabilizovaných aktiv se institucionální kapitál přesouvá směrem k provozním formátům bydlení. CBRE identifikuje build-to-rent (BTR), co-living a účelové studentské ubytování (PBSA) jako segmenty nabízející nejsilnější výnosy upravené o riziko v roce 2026.

Očekává se, že investice do BTR zůstanou robustní, přičemž významný podíl na objemu obchodů budou mít projekty rodinných domů a vládní programy bydlení vytvářejí nové možnosti partnerství. V podsektoru studentského bydlení strukturální nedostatek nadále podporuje vysokou obsazenost a trvalý růst nájemného ve Spojeném království, Německu, Francii a Španělsku. Rostoucí mezinárodní toky studentů z Asie, Afriky a Latinské Ameriky dále zvyšují poptávku, což posiluje investiční argument pro škálovatelné platformy PBSA.

Prohlubující se krize dostupnosti bydlení

Lidské náklady této dynamiky jsou měřitelné. Evropský parlament uvádí, že ceny nájemného v celé EU vzrostly v průměru o 27,8 % mezi rokem 2010 a začátkem roku 2025. Ve španělských městech, jako je Palma a Málaga, nyní nájemníci utrácejí za nájemné více než 40–45 % čistého příjmu – což je výrazně nad 30% hranicí, která je obecně považována za dostupnou.

Analytici varují, že bez koordinovaných veřejných investic do sociálního a dostupného bydlení se krize dále prohloubí a ohrozí pracovní mobilitu v rámci jednotného trhu EU. Pracovníci, kteří si nemohou dovolit bydlení ve velkých centrech měst, čelí delšímu dojíždění, snížené produktivitě a v konečném důsledku i demotivaci k přestěhování za prací – což narušuje jednu z hlavních ekonomických výhod bloku.

Co bude dál

Evropská komise označila dostupnost bydlení za prioritu a několik členských států – včetně Španělska a Nizozemska – zkoumá rozšíření veřejných bytových fondů, zóny regulace nájemného a modely družstevního bydlení. Zda se politická vůle promítne do dostatečného počtu bytů v terénu dříve, než se krize zhorší, zůstává prozatím ústřední otázkou, které čelí evropská města v roce 2026.