Europas Mieten steigen 2026 um 3–4 %, da Bauaktivitäten hinterherhinken

Versorgungsengpass treibt Mietinflation an

Europas Mieter müssen sich 2026 auf ein weiteres Jahr steigender Kosten einstellen. Laut dem "European Real Estate Market Outlook 2026" von CBRE wird ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage das Mietwachstum in den Wohnimmobilienmärkten des Kontinents aufrechterhalten, wobei der Wohnsektor nun fest als Europas größter Immobilieninvestitionssektor etabliert ist.

Der Druck ist in Süd- und Westeuropa am größten. Spanien hat ein Wohnungsdefizit von schätzungsweise 600.000 bis 700.000 Einheiten, wobei jährlich nur rund 118.000 neue Wohnungen genehmigt werden, verglichen mit der Entstehung von rund 226.000 neuen Haushalten pro Jahr. In den Niederlanden wird für 2026 ein weiterer Anstieg der Hauspreise um 4–5,5 % prognostiziert, wobei sich die Nachfrage stark auf die Randstad-Region konzentriert. Frankreich kämpft in ähnlicher Weise mit Planungsengpässen, die das neue Angebot drosseln, obwohl sich die Nachfrage in den Städten beschleunigt.

Bauaktivitäten stecken fest

Trotz einer leichten Lockerung der Zinssätze bleibt die europäische Wohnungsbaupipeline stark gedrückt. Der "Construction Outlook 2026" von ING stellt fest, dass die Wohnbautätigkeit im Jahr 2025 ein Zehnjahrestief erreichte, wobei die sektorweiten Produktionsvolumina im Jahr 2024 zurückgingen und im vergangenen Jahr stagnierten. Für 2026 wird nun eine moderate Erholung von etwa 1,5 % prognostiziert – aber Analysten warnen, dass dies zu wenig und zu spät sei.

Die Hindernisse sind gut dokumentiert: erhöhte Baukosten, ein chronischer Mangel an Fachkräften sowie komplexe Planungs- und Genehmigungsverfahren, die Projekte um Jahre verzögern. Die Europäische Investitionsbank schätzte, dass die EU im Jahr 2025 2,25 Millionen zusätzliche Wohneinheiten benötigte – etwa 50 % mehr als tatsächlich gebaut wurden. Diese Lücke hat sich nicht geschlossen.

"Für viele Europäer steigen die Mieten schneller als die Gehälter – und die Pipeline neuer Wohnungen ist bei weitem nicht ausreichend, um das Ungleichgewicht zu korrigieren." — Housing Europe, State of Housing in Europe 2025

Investoren schwenken auf operative Immobilien um

Da das Entwicklungsrisiko erhöht ist und stabilisierte Vermögenswerte knapp sind, verlagert sich das institutionelle Kapital auf operative Wohnformate. CBRE identifiziert Build-to-Rent (BTR), Co-Living und Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) als die Segmente, die 2026 die stärksten risikobereinigten Renditen bieten.

Es wird erwartet, dass die BTR-Investitionen robust bleiben, wobei Single-Family-Projekte einen bedeutenden Anteil am Transaktionsvolumen ausmachen und staatliche Wohnungsbauprogramme neue Partnerschaftsmöglichkeiten schaffen. Im Teilsektor Studentenwohnheime untermauert ein strukturelles Unterangebot weiterhin hohe Auslastungszahlen und ein anhaltendes Mietwachstum in Großbritannien, Deutschland, Frankreich und Spanien. Steigende internationale Studentenströme aus Asien, Afrika und Lateinamerika verstärken die Nachfrage zusätzlich und untermauern die Investitionsargumente für skalierbare PBSA-Plattformen.

Eine sich vertiefende Krise der Bezahlbarkeit

Die menschlichen Kosten dieser Dynamik sind messbar. Das Europäische Parlament stellt fest, dass die Mietpreise in der gesamten EU zwischen 2010 und Anfang 2025 um durchschnittlich 27,8 % gestiegen sind. In spanischen Städten wie Palma und Málaga geben Mieter inzwischen über 40–45 % ihres Nettoeinkommens für Miete aus – deutlich über der 30 %-Schwelle, die allgemein als erschwinglich gilt.

Analysten warnen, dass sich die Krise ohne koordinierte öffentliche Investitionen in sozialen und bezahlbaren Wohnraum weiter verschärfen wird und die Arbeitskräftemobilität im EU-Binnenmarkt gefährdet. Arbeitnehmer, die sich die großen Stadtzentren nicht mehr leisten können, haben längere Arbeitswege, eine geringere Produktivität und letztendlich weniger Anreize, für eine Beschäftigung umzuziehen – was einen der wichtigsten wirtschaftlichen Vorteile des Blocks untergräbt.

Wie es weitergeht

Die Europäische Kommission hat die Bezahlbarkeit von Wohnraum als Priorität signalisiert, und mehrere Mitgliedstaaten – darunter Spanien und die Niederlande – prüfen den Ausbau des öffentlichen Wohnungsbestands, Mietpreisbindungszonen und genossenschaftliche Wohnmodelle. Ob sich der politische Wille in ausreichend Einheiten vor Ort niederschlägt, bevor sich die Krise verschärft, bleibt vorerst die zentrale Frage für Europas Städte im Jahr 2026.