Les loyers européens devraient augmenter de 3 à 4 % en 2026, faute de constructions suffisantes

La pénurie de l'offre alimente l'inflation des loyers

Les locataires européens doivent s'attendre à une nouvelle année de hausse des coûts en 2026. Selon le rapport European Real Estate Market Outlook 2026 de CBRE, un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande maintiendra la croissance des loyers sur les marchés résidentiels du continent, le secteur du logement étant désormais fermement établi comme le plus grand secteur d'investissement immobilier d'Europe.

La pression est particulièrement forte en Europe du Sud et de l'Ouest. L'Espagne est confrontée à un déficit de logements estimé entre 600 000 et 700 000 unités, avec seulement environ 118 000 nouveaux logements approuvés chaque année, contre la création d'environ 226 000 nouveaux ménages par an. Aux Pays-Bas, les prix des logements devraient augmenter de 4 à 5,5 % supplémentaires en 2026, la demande étant fortement concentrée dans la région de Randstad. La France est également confrontée à des blocages en matière de planification qui freinent la nouvelle offre, alors même que la demande urbaine s'accélère.

La construction au point mort

Malgré un léger assouplissement des taux d'intérêt, le pipeline de la construction résidentielle en Europe reste profondément déprimé. Le rapport Construction Outlook 2026 d'ING note que l'activité de construction résidentielle a atteint son plus bas niveau depuis dix ans en 2025, les volumes de production à l'échelle du secteur ayant diminué en 2024 et stagné l'année dernière. Une modeste reprise d'environ 1,5 % est désormais prévue pour 2026, mais les analystes préviennent qu'elle est trop faible et trop tardive.

Les obstacles sont bien connus : des coûts de construction élevés, une pénurie chronique de main-d'œuvre qualifiée et des régimes complexes de planification et de permis qui retardent les projets de plusieurs années. La Banque européenne d'investissement a estimé que l'UE avait besoin de 2,25 millions de logements supplémentaires en 2025, soit environ 50 % de plus que ce qui était réellement construit. Cet écart ne s'est pas comblé.

"Pour de nombreux Européens, les loyers augmentent plus vite que les salaires, et le nombre de nouveaux logements en construction est loin d'être suffisant pour corriger ce déséquilibre." — Housing Europe, State of Housing in Europe 2025

Les investisseurs se tournent vers l'immobilier opérationnel

Le risque lié au développement étant élevé et les actifs stabilisés étant rares, les capitaux institutionnels se tournent vers les formats résidentiels opérationnels. CBRE identifie le build-to-rent (BTR), le coliving et les résidences étudiantes (PBSA) comme les segments offrant les meilleurs rendements ajustés au risque en 2026.

L'investissement dans le BTR devrait rester solide, les programmes de logements unifamiliaux représentant une part importante du volume des transactions et les programmes de logements gouvernementaux créant de nouvelles opportunités de partenariat. Dans le sous-secteur des logements étudiants, la pénurie structurelle continue de soutenir un taux d'occupation élevé et une croissance soutenue des loyers au Royaume-Uni, en Allemagne, en France et en Espagne. L'augmentation des flux d'étudiants internationaux en provenance d'Asie, d'Afrique et d'Amérique latine intensifie encore la demande, renforçant ainsi l'intérêt d'investir dans des plateformes PBSA évolutives.

Une crise de l'accessibilité financière qui s'aggrave

Le coût humain de ces dynamiques est mesurable. Le Parlement européen note que les prix des loyers dans l'UE ont augmenté en moyenne de 27,8 % entre 2010 et début 2025. Dans des villes espagnoles telles que Palma et Málaga, les locataires consacrent désormais plus de 40 à 45 % de leur revenu net au loyer, ce qui est bien supérieur au seuil de 30 % généralement considéré comme abordable.

Les analystes préviennent qu'en l'absence d'investissements publics coordonnés dans le logement social et abordable, la crise s'aggravera encore, menaçant la mobilité de la main-d'œuvre au sein du marché unique de l'UE. Les travailleurs exclus des grands centres-villes sont confrontés à des trajets plus longs, à une productivité réduite et, en fin de compte, à une désincitation à se relocaliser pour trouver un emploi, ce qui érode l'un des principaux avantages économiques du bloc.

Quelles sont les prochaines étapes ?

La Commission européenne a fait de l'accessibilité au logement une priorité, et plusieurs États membres, dont l'Espagne et les Pays-Bas, étudient la possibilité d'augmenter le parc de logements sociaux, de créer des zones de contrôle des loyers et de mettre en place des modèles de logements coopératifs. La question centrale à laquelle sont confrontées les villes européennes en 2026 reste de savoir si la volonté politique se traduira par un nombre suffisant de logements sur le terrain avant que la crise ne s'aggrave.